Anlagewohnungen sind wieder gefragt

Der Markt für Anlage- und Vorsorgewohnungen in Wien gewinnt wieder an Dynamik. Nach Jahren hoher Finanzierungskosten, steigender Baupreise und rückläufiger Nachfrage verbessern sich die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestoren. Während das Neubauvolumen sinkt und die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt, sorgen besser kalkulierbare Finanzierungskosten für zusätzliche Impulse.

Wohnraumknappheit stärkt den Anlagemarkt

Sebastian Unger, Geschäftsführer von BIP Immobilien, sieht die Rückkehr der Anlagewohnung vor allem durch strukturelle Veränderungen am Wohnungsmarkt begründet. Während in der Hochzinsphase die Finanzierungskosten im Mittelpunkt gestanden seien, würden Anleger mittlerweile wieder verstärkt auf Lage, Grundriss und langfristige Vermietbarkeit achten.

Zahlreiche während der Immobilienkrise nicht realisierte Bauprojekte führten dazu, dass in Wien in den kommenden Jahren zusätzlicher Wohnraum fehlen werde. Gleichzeitig wachse die Bevölkerung weiter. Für langfristig orientierte Vermieter entstehe dadurch eine vergleichsweise stabile Ausgangslage. Anlagewohnungen sollten laut Unger allerdings nicht als kurzfristige Spekulationsobjekte, sondern als langfristige Vermögenswerte betrachtet werden.

Höhere Mietrenditen verbessern die Attraktivität

Auch Roland Pichler, Geschäftsführer der DWK – Die Wohnkompanie GmbH, beobachtet günstigere Marktbedingungen. Während die Kaufpreise in den vergangenen Jahren weitgehend stagniert hätten, seien die Mieten deutlich gestiegen. Inflationsbereinigt seien Immobilien dadurch günstiger geworden, während sich die erzielbaren Renditen verbessert hätten.

In ausgewählten Projekten seien derzeit Bruttoanfangsrenditen von rund vier Prozent möglich. Im klassischen Wohnungsneubau würden realistische Renditen bei etwa 3,5 Prozent liegen. Besonders gefragt seien Zwei- und Dreizimmerwohnungen mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung, funktionalen Grundrissen und privaten Freiflächen. Kleinere Anlegerwohnungen mit rund 35 Quadratmetern blieben zwar attraktiv, größere Einheiten würden langfristig jedoch häufig mehr Nutzungsmöglichkeiten bieten.

Energieeffizienz und Ausstattung gewinnen an Bedeutung

Neben der Lage entscheiden zunehmend auch bauliche und technische Eigenschaften über den Anlageerfolg. Marion Weinberger-Fritz von der Raiffeisen Vorsorge Wohnung verweist auf die steigende Bedeutung von Energieeffizienz, Kühlung, Barrierefreiheit, hochwertigen Fenstern, Beschattung und E-Lademöglichkeiten. Die langfristige Vermietbarkeit sei einer der wichtigsten Faktoren für die Wertentwicklung einer Vorsorgewohnung.

Jasmin Soravia von J. Soravia Beteiligung ergänzt, dass Anleger nicht nur die einzelne Wohnung, sondern das gesamte Gebäude bewerten sollten. Neben Mikrolage, Grundriss und Kaufpreis müssten insbesondere Betriebskosten, Rücklagen, Gebäudezustand, Wohnungseigentumsvertrag und künftige Investitionen berücksichtigt werden.

Entscheidend sei letztlich die Nettorendite nach Abzug sämtlicher Kosten. Dazu zählten neben laufenden Ausgaben auch mögliche Leerstände, Instandhaltungsrücklagen, Finanzierungskosten und Steuern. Soravia empfiehlt zudem, Immobilieninvestments als Bestandteil einer breiter aufgestellten Vermögensstrategie zu betrachten.

Immobilien als Instrument der Altersvorsorge

Ein weiterer Schwerpunkt der Expertenrunde war die Bedeutung von Immobilien für die finanzielle Absicherung im Alter. Soravia verwies insbesondere auf den Gender Pension Gap und die damit verbundenen Herausforderungen für Frauen in Österreich. Während Wertpapierinvestments häufig als abstrakt wahrgenommen würden, seien Immobilien für viele Menschen eine greifbare Form des Vermögensaufbaus.

Das Immobilienportal PREMIUM-LIVING.COM greift dieses Thema mit der neuen Kategorie „Anlage“ auf. Dort werden ausgewählte Anlageimmobilien in Wien und Umgebung gebündelt. Die Gründer und Geschäftsführer Bernd Gabel-Hlawa und Benedikt Gabriel wollen damit verstärkt über langfristige Immobilieninvestments informieren und insbesondere Frauen sowie Eltern für Möglichkeiten der finanziellen Vorsorge sensibilisieren.

Steuerliche Vorteile bis Ende 2026 möglich

Auch die steuerliche Gestaltung spielt bei Anlagewohnungen eine wesentliche Rolle. Kerstin Koppensteiner von TPA weist darauf hin, dass Finanzierungsstruktur, Liebhabereiprüfung, Umsatzsteuer und Abschreibungsmöglichkeiten die Wirtschaftlichkeit maßgeblich beeinflussen.

Für neu errichtete Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden und den Gebäudestandard „Bronze“ erfüllen, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die erweiterte beschleunigte Abschreibung (AfA) zur Anwendung kommen.

Allerdings sei nicht jede neu erworbene Wohnung automatisch steuerlich begünstigt. Eine sorgfältige Prüfung der Voraussetzungen sowie eine frühzeitige steuerliche Planung könnten die laufende Steuerbelastung und den Cashflow wesentlich beeinflussen.

Rechtliche Prüfung vor dem Kauf entscheidend

Peter Fassl von HSP Rechtsanwälte empfiehlt, vor dem Immobilienerwerb sämtliche rechtlichen Rahmenbedingungen eingehend zu prüfen. Dazu zählen insbesondere Kaufvertrag, Grundbuch, mögliche Belastungen sowie wohnungseigentumsrechtliche Bestimmungen.

Bei einer geplanten Vermietung müsse außerdem geklärt werden, welche mietrechtlichen Vorschriften gelten und welche Möglichkeiten hinsichtlich Miethöhe, Befristung und Wertsicherung bestehen. Fehlerhaft gestaltete Mietverträge oder eine falsche rechtliche Einschätzung könnten langfristig erhebliche finanzielle Nachteile verursachen.

Wohnbaufinanzierung zieht wieder an

Eine deutliche Belebung zeigt sich auch am Finanzierungsmarkt. Laut Manuel Tauchner von realfinanz wurden 2025 rund 20 Prozent mehr Wohnungen verkauft als im Vorjahr. Auch das Volumen neuer Wohnbaukredite entwickelte sich positiv. Nach Zahlen der Oesterreichischen Nationalbank stieg es von rund 10,4 Milliarden Euro im Jahr 2023 auf rund 16,8 Milliarden Euro im Jahr 2025.

Bei der Kreditvergabe würden Banken insbesondere Eigenkapital, Leistbarkeit und Immobilienqualität berücksichtigen. Unterschiede zwischen den Instituten bestünden unter anderem bei der Anrechnung künftiger Mieteinnahmen, den Eigenmittelanforderungen sowie den angebotenen Laufzeiten und Zinsmodellen.

Tauchner empfiehlt deshalb, Finanzierung und Immobilienauswahl von Beginn an gemeinsam zu planen. Ein tragfähiges Finanzierungskonzept sei eine wesentliche Voraussetzung für den langfristigen Anlageerfolg.

Langfristige Perspektiven bleiben positiv

Die Experten sehen für den Wiener Markt für Anlagewohnungen wieder günstigere Rahmenbedingungen. Das rückläufige Neubauangebot, die steigende Mietwohnungsnachfrage und stabilere Finanzierungsbedingungen könnten die Attraktivität von Wohnimmobilien als Kapitalanlage weiter erhöhen.

Ein wirtschaftlich erfolgreiches Investment setze allerdings eine sorgfältige Auswahl voraus. Neben einem angemessenen Kaufpreis seien insbesondere nachhaltige Vermietbarkeit, Energieeffizienz, ausreichendes Eigenkapital und eine realistische Gesamtkostenrechnung entscheidend.

Gerade in einer wachsenden Stadt wie Wien könnten langfristig gehaltene Wohnimmobilien auch für den generationenübergreifenden Vermögensaufbau an Bedeutung gewinnen.