EZB-Zinsschritt belastet Immobilienfinanzierung

Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen um 25 Basispunkte angehoben. Für die Immobilienwirtschaft kommt der Schritt nicht überraschend. Entscheidend für die weitere Entwicklung seien jedoch weniger die Leitzinsen selbst als vielmehr die langfristigen Kapitalmarktzinsen, die Inflationsentwicklung und die Frage, ob weitere Zinsschritte folgen.

Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest, verweist darauf, dass die Inflation im Euroraum zuletzt wieder deutlich über dem EZB-Ziel von zwei Prozent gelegen habe. Vor allem höhere Energiepreise, aber zunehmend auch andere Güter und Dienstleistungen hätten den Preisdruck verstärkt. Zusätzlich könnten geopolitische Spannungen sowie Hitze- und Dürreperioden die Inflation weiter antreiben.

Für die Immobilienmärkte erwartet Schindler durch die aktuelle Zinserhöhung allerdings keine grundlegende Veränderung. Auf der Investment- und Finanzierungsseite seien langfristige Kapitalmarktzinsen wesentlich wichtiger. Die Branche müsse sich deshalb auf eine längere Phase höherer Zinsen einstellen und Geschäftsmodelle entsprechend anpassen.

Auch Steffen Sebastian vom IREBS Institut für Immobilienwirtschaft sieht die Zinserhöhung angesichts einer Inflationsrate von 3,3 Prozent im Euroraum als weitgehend erwartet an. Er weist jedoch darauf hin, dass der aktuelle Inflationsanstieg stark von den Energiepreisen geprägt sei. Ob weitere Zinserhöhungen notwendig würden, hänge insbesondere davon ab, ob sich der Preisdruck auch stärker auf Löhne und andere Bereiche der Wirtschaft übertrage.

Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, betont ebenfalls die Bedeutung der langfristigen Zinsen. Der Zehnjahres-Swapsatz befinde sich bereits seit 2024 in einem Aufwärtstrend. Sollte die EZB die Leitzinsen bei den kommenden Sitzungen unverändert lassen, könnten sich die langfristigen Finanzierungskosten stabilisieren. Verfestige sich hingegen die Inflation, sei mit weiter steigenden Finanzierungskosten zu rechnen.

Für Kreditnehmer bedeutet das nach Einschätzung Fedeles, Refinanzierungen frühzeitig vorzubereiten. Darauf zu setzen, dass die Zinsen kurzfristig wieder deutlich sinken, sei mit erheblichen Risiken verbunden.

Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management, sieht vor allem bei anstehenden Refinanzierungen wachsenden Druck. Höhere Finanzierungskosten träfen auf gesunkene Immobilienwerte. Dadurch könnten die möglichen Fremdkapitalquoten sinken und zusätzliche Eigenmittel erforderlich werden.

Nach seiner Einschätzung muss sich die Branche grundsätzlich darauf einstellen, dass das aktuelle Zinsniveau länger Bestand haben könnte. Die außergewöhnliche Phase sei historisch betrachtet weniger das heutige Niveau als vielmehr die lange Periode extrem niedriger und teilweise negativer Zinsen gewesen. Diese veränderten Rahmenbedingungen müssten zunehmend in Bewertungen, Finanzierungsstrukturen und Businessplänen berücksichtigt werden.

Maximilian Radert, Head of Product Development & Research bei KINGSTONE Investment Management, sieht die Anhebung des Einlagensatzes auf 2,5 Prozent als weitgehend eingepreist. Für die weitere Marktentwicklung sei nun entscheidend, wie die EZB ihren zukünftigen geldpolitischen Kurs kommuniziert.

Zwar spreche die erhöhte Inflation für eine straffere Geldpolitik, gleichzeitig zeigten Kerninflation, Lohnentwicklung und Arbeitsmarkt bislang kein einheitliches Bild. Radert erwartet daher, dass die EZB zunächst abwartet und weitere Entscheidungen von Sitzung zu Sitzung trifft.

Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft, verweist ebenfalls auf die hohen Energiepreise als wesentlichen Inflationstreiber. Zusätzlich hätten klimatische Faktoren wie Niedrigwasser die Transport- und Energieversorgung belastet und damit indirekt den Preisdruck erhöht.

Für den Immobilienmarkt könnten steigende Darlehenszinsen insbesondere bei privaten Käufern spürbar werden. Bereits kleinere Veränderungen bei den Finanzierungskosten könnten die Leistbarkeit von Wohneigentum deutlich beeinflussen und Kaufentscheidungen verzögern.

Insgesamt zeigen die Einschätzungen der Branchenvertreter ein ähnliches Bild: Der aktuelle Zinsschritt selbst dürfte für den Immobilienmarkt weniger entscheidend sein als die weitere Entwicklung von Inflation, Kapitalmarktzinsen und Refinanzierungskosten. Eine schnelle Rückkehr zum extrem niedrigen Zinsniveau der vergangenen Jahre erwarten die Experten derzeit nicht.