Gemeinsam kaufen heißt 50:50
Bringt eine Person 70 Prozent des Eigenkapitals für den Kauf einer Wohnung ein und die andere lediglich 30 Prozent, bedeutet das nicht automatisch, dass sich diese Verteilung auch im Eigentum widerspiegelt. Beim gemeinsamen Erwerb einer Eigentumswohnung durch zwei natürliche Personen entsteht in Österreich eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft. Dabei sind beide Partner zwingend zu gleichen Teilen am Mindestanteil beteiligt.
Unterschiedliche finanzielle Beiträge können daher nicht über eine abweichende Eigentumsquote im Grundbuch berücksichtigt werden. Sie lassen sich jedoch durch zusätzliche vertragliche Vereinbarungen absichern.
Mindestanteil wird immer zur Hälfte geteilt
Beim Wohnungseigentum wird ein Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft, der sogenannte Mindestanteil, im Grundbuch eingetragen. Mit diesem Anteil ist das ausschließliche Nutzungsrecht an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt verbunden.
Wie groß der Mindestanteil ist, richtet sich nach dem Nutzwert der Wohnung und nicht nach ihrem Kaufpreis. Bei einer Eigentümerpartnerschaft wird dieser Mindestanteil zwingend zu gleichen Teilen auf beide Partner aufgeteilt. Eine grundbücherliche Verteilung von beispielsweise 70 zu 30 ist daher nicht möglich. Auch können höchstens zwei Personen gemeinsam Wohnungseigentum an einem Objekt erwerben.
Verkauf und Belastung nur gemeinsam möglich
Die beiden Hälften des Mindestanteils sind rechtlich miteinander verbunden. Sie können grundsätzlich nur gemeinsam verkauft oder belastet werden. Wird die Wohnung zur Besicherung eines Kredits verwendet, betrifft die Belastung den gesamten Mindestanteil und erfordert daher die Mitwirkung beider Eigentümer.
Auch für Verpflichtungen, die mit dem gemeinsamen Wohnungseigentum verbunden sind, tragen grundsätzlich beide Verantwortung. Dabei spielt es keine Rolle, wer tatsächlich den größeren Teil des Kaufpreises oder der laufenden Kreditraten übernimmt.
Der Wiener Notar Alexander Winkler weist darauf hin, dass unterschiedliche finanzielle Beiträge beim Kauf nicht zu unterschiedlichen Eigentumsanteilen führen könnten. Gerade wenn eine Person wesentlich mehr Eigenkapital einbringe, sollte deshalb bereits im Vorfeld geregelt werden, wie dieser Unterschied bei einer späteren Trennung, einem Verkauf oder im Todesfall berücksichtigt werden soll.
Finanzielle Beiträge vertraglich regeln
Aus dem Grundbuch lässt sich nicht erkennen, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat oder in welchem Verhältnis Kreditraten und laufende Kosten bezahlt werden. Diese Punkte können jedoch individuell vertraglich festgehalten werden.
So können etwa die jeweils eingebrachten Eigenmittel, die Aufteilung der laufenden Finanzierungskosten und die spätere Verteilung eines möglichen Verkaufserlöses vereinbart werden. Ebenso können Regelungen für den Fall getroffen werden, dass sich die Partner trennen oder eine Person aus der Eigentümerpartnerschaft ausscheiden möchte.
Gerade bei deutlich unterschiedlichen finanziellen Beiträgen kann eine solche Vereinbarung spätere Auseinandersetzungen vermeiden.
Besondere Regelungen im Todesfall
Für Eigentümerpartnerschaften gelten auch im Todesfall besondere Bestimmungen. Stirbt einer der beiden Partner, geht dessen Anteil grundsätzlich unmittelbar auf den überlebenden Partner über, sofern keine abweichende rechtlich zulässige Gestaltung getroffen wurde.
Der Anteil der verstorbenen Person fällt damit nicht ohne Weiteres in die Verlassenschaft und kann auch nicht frei wie anderes Vermögen vererbt werden. Gleichzeitig können finanzielle Verpflichtungen gegenüber der Verlassenschaft entstehen. Auch erb- und pflichtteilsrechtliche Fragen können relevant werden, beispielsweise wenn Kinder der verstorbenen Person Ansprüche geltend machen.
Unter bestimmten Voraussetzungen sind jedoch alternative Gestaltungen möglich.
Die Österreichische Notariatskammer empfiehlt deshalb, mögliche gegenseitige Ansprüche und unterschiedliche Zukunftsszenarien bereits vor Abschluss des Kaufvertrags zu klären. Notarinnen und Notare können den Grundbuchsstand prüfen, die notwendigen Urkunden erstellen und über mögliche rechtliche Gestaltungen informieren. Eine frühzeitige Regelung kann insbesondere bei einer späteren Trennung, einem Verkauf oder im Todesfall Konflikte vermeiden.