Immobilienfinanzierer zeigen sich wieder zuversichtlicher
Die Stimmung unter gewerblichen Immobilienfinanzierern hat sich im dritten Quartal 2026 spürbar verbessert. Das geht aus dem aktuellen BF.Quartalsbarometer hervor, das von der BF.direkt AG gemeinsam mit dem Handelsblatt Research Institute erstellt wird. Der Barometerwert stieg von -25,97 auf -12,30 Punkte und machte damit einen deutlichen Sprung nach oben.
Besonders beim Neugeschäft zeigt sich eine positive Entwicklung. 35 Prozent der Befragten berichten von einem steigenden Neugeschäft, nachdem dieser Anteil im zweiten Quartal noch bei 23 Prozent gelegen hatte. Gleichzeitig gab keiner der Befragten mehr ein rückläufiges Neugeschäft an. Im Vorquartal hatte der entsprechende Anteil noch 23 Prozent betragen. Die übrigen Marktteilnehmer melden ein stagnierendes Geschäft.
Auch bei den Finanzierungsbedingungen zeichnet sich eine Stabilisierung ab. Während im zweiten Quartal noch 46 Prozent der Befragten von einer Verschlechterung gegenüber dem Vorquartal berichtet hatten, waren es im dritten Quartal nur noch 15 Prozent. 80 Prozent bewerten die Finanzierungsbedingungen mittlerweile als weitgehend unverändert.
Fabio Carrozza, Chief Sales Officer der BF.direkt AG, wertet die deutliche Verbesserung trotz des weiterhin negativen Barometerwerts als bemerkenswert. Insbesondere die wachsende Zahl von Instituten mit steigendem Neugeschäft sei ein positives Signal. Gleichzeitig blieben die höheren Finanzierungskosten eine wesentliche Belastung für den Markt. Zudem sei zu berücksichtigen, dass die jüngste Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank erst nach Abschluss der Befragung erfolgt sei. Ob die Marktteilnehmer diesen Schritt bereits vorweggenommen hätten, lasse sich derzeit nicht zuverlässig beurteilen.
NPL-Quote geht leicht zurück
Auch bei den notleidenden Krediten zeigt sich eine leichte Entspannung. Der Anteil der Befragten, die in den vergangenen drei Monaten einen Anstieg ihrer Non-performing-Loan-Quote registriert haben, sank von 31 auf 25 Prozent. Bei 50 Prozent der Befragten blieb die Quote unverändert, nachdem dies im Vorquartal für 35 Prozent gegolten hatte. 15 Prozent meldeten einen Rückgang der NPL-Quote.
Bei Bestandsfinanzierungen beträgt die durchschnittliche Marge aktuell 156 Basispunkte und liegt damit knapp zwei Basispunkte unter dem Vorquartalswert. Deutliche Unterschiede bestehen weiterhin zwischen den einzelnen Immobiliensegmenten. Bei Wohnimmobilien liegt die durchschnittliche Marge mit 120 Basispunkten am niedrigsten, während Supermärkte mit 170 Basispunkten den höchsten Wert aufweisen.
Bei Projektentwicklungen stieg die durchschnittliche Marge um knapp vier Basispunkte auf 273 Basispunkte. Büroprojekte weisen mit durchschnittlich 309 Basispunkten die höchsten Margen auf, während Logistikimmobilien mit 210 Basispunkten am unteren Ende liegen.
Der durchschnittliche Loan to Value bei Bestandsfinanzierungen blieb mit 64,5 Prozent nahezu unverändert. Der Loan to Cost für Projektentwicklungen stieg leicht auf 67,9 Prozent.
Mehrheit erwartet weiter steigende Zinsen
Auch die Zinserwartungen der Marktteilnehmer bleiben nach oben gerichtet. 75 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass die Zinsen für Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung bis zum Jahresende über dem aktuellen Niveau liegen werden. Im zweiten Quartal hatten 69 Prozent mit einer solchen Entwicklung gerechnet.
Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, sieht am Zinsmarkt eine grundlegende Veränderung. Seiner Einschätzung nach seien zuletzt auch die Realzinsen unabhängig von der Inflation gestiegen. Er gehe davon aus, dass diese Entwicklung längerfristig anhalten werde und die Zinsen selbst bei niedriger Inflation nicht mehr auf das Niveau der früheren Niedrigzinsphase zurückkehren dürften.
Sebastian zufolge handele es sich daher nicht lediglich um das Ende der Niedrigzinsphase, sondern um einen grundsätzlichen Paradigmenwechsel. Gleichzeitig hätten politische und wirtschaftliche Unsicherheiten zugenommen. Investoren müssten sich daher darauf einstellen, Entscheidungen dauerhaft unter schwierigeren Rahmenbedingungen und höheren Finanzierungskosten zu treffen.
Insgesamt deutet das BF.Quartalsbarometer auf eine schrittweise Stabilisierung des Marktes hin. Die Stimmung hat sich deutlich aufgehellt und das Neugeschäft entwickelt sich positiver. Höhere Zinsen, Finanzierungskosten und Risikoprämien bleiben jedoch wesentliche Faktoren für die weitere Entwicklung des Immobilienfinanzierungsmarktes.