Maklervertrag: Private Gründe rechtfertigen keine Kündigung
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass rein private Beweggründe grundsätzlich keinen wichtigen Grund für die vorzeitige Auflösung eines befristeten Maklervertrags darstellen. Im konkreten Fall blieb die Maklerin dennoch ohne Provisionsanspruch.
Ausgangspunkt war ein befristeter Alleinvermittlungsauftrag, den ein Grundstückseigentümer mit einer Maklerin außerhalb ihrer Geschäftsräume abgeschlossen hatte. Der Vertrag sah eine Provisionspflicht vor, sollte der Eigentümer ohne wichtigen Grund vom Vertrag zurücktreten. Wenige Tage später änderte dieser jedoch seine Verkaufsabsicht: Statt das Grundstück zu veräußern, wollte er es seiner Tochter übertragen und damit im Familienbesitz halten.
Die Maklerin forderte daraufhin die vereinbarte Provision. Sowohl das Erstgericht als auch das Berufungsgericht wiesen ihre Klage ab. Sie sahen in der unerwarteten Bereitschaft der Tochter, das Grundstück zu übernehmen, einen wichtigen Grund für die vorzeitige Vertragsauflösung.
Der Oberste Gerichtshof widersprach dieser rechtlichen Einschätzung in seiner Entscheidung vom 27. August 2026 (1 Ob 69/26t). Zwar könne ein befristeter Maklervertrag aus wichtigem Grund vorzeitig aufgelöst werden, sofern die Fortsetzung für eine Vertragspartei unzumutbar sei. Der bloße Wunsch, eine Immobilie innerhalb der Familie weiterzugeben, erfülle diese Voraussetzung jedoch nicht.
Die geänderte Verkaufsabsicht beruhe ausschließlich auf privaten Überlegungen. Daraus lasse sich nicht ableiten, weshalb dem Eigentümer die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar sein sollte.
Trotz dieser Klarstellung entschied der OGH letztlich zugunsten des Grundstückseigentümers. Ausschlaggebend war das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG): Da der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume der Maklerin abgeschlossen worden war und der Eigentümer wirksam zurückgetreten war, bestand keine Verpflichtung zur Provisionszahlung.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass private Änderungen der Verkaufsabsicht allein keine vorzeitige Auflösung eines befristeten Maklervertrags rechtfertigen. Gleichzeitig können gesetzliche Rücktrittsrechte unabhängig davon einen Provisionsanspruch ausschließen.