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Tatsächlicher Baubeginn entscheidet über Frist für Nachbareinwendungen

VwGH: Nicht die Anzeige, sondern der sichtbare Baustart ist maßgeblich
von office@era.at – 16. Jun 2026

Der Verwaltungsgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, wann die Frist für Nachbareinwendungen in einem Wiener Baubewilligungsverfahren zu laufen beginnt. Maßgeblich ist demnach nicht die bloße Anzeige des Baubeginns bei der Behörde, sondern der tatsächliche Beginn der Bauführung.

Ausgangspunkt des Verfahrens war ein Bauansuchen vom 30. Oktober 2023 für die Neuerrichtung eines Müllsammelplatzes auf einer Wiener Liegenschaft. Das Vorhaben wurde als Baubewilligungsverfahren für Bauwerke kleinen Umfangs nach § 70b der Bauordnung für Wien geführt. Die Bauwerberin zeigte den Beginn der Bauführung am 6. November 2023 bei der Behörde an.

Eigentümerinnen angrenzender Liegenschaften erhoben am 22. April 2024 Einwendungen gegen das Bauvorhaben und beantragten zugleich die Feststellung ihrer Parteistellung. Die Baubehörde wies den Antrag mit der Begründung zurück, die Einwendungen seien verspätet eingebracht worden. Sie stellte dabei auf die Baubeginnsanzeige vom 6. November 2023 ab, ohne jedoch Feststellungen dazu zu treffen, wann die Bauarbeiten tatsächlich begonnen hatten.

Nach § 70b Abs. 6 BO Wien können Nachbarn bis spätestens drei Monate nach Baubeginn Einwendungen erheben und dadurch Parteistellung erlangen. Der Verwaltungsgerichtshof hielt nun fest, dass dieser Fristenlauf erst mit dem tatsächlichen Baubeginn ausgelöst wird. Die Anzeige des Baubeginns sei lediglich eine Voraussetzung dafür, dass mit der Bauführung begonnen werden darf, setze die Frist für Nachbareinwendungen aber nicht selbst in Gang.

Diese Auslegung entspricht laut VwGH auch dem Zweck der Regelung. Nachbarn müssen erkennen können, ab wann die Frist läuft. Eine Baubeginnsanzeige ist für sie in der Regel nicht sichtbar. Der tatsächliche Beginn der Bauarbeiten sowie die anzubringende Bautafel sind hingegen nach außen wahrnehmbar.

Die Entscheidung hat praktische Bedeutung für beide Seiten: Bauwerber sollten den tatsächlichen Beginn der Bauarbeiten sorgfältig dokumentieren, um den Start des Fristenlaufs nachweisen zu können. Nachbarn wiederum sollten rasch reagieren, sobald eine Bauführung erkennbar beginnt.