Ausbau oder Aufbau? OGH klärt die Reichweite einer Dachboden-Zustimmung
Was ist passiert?
In einem Mehrparteienhaus plante die Eigentümerin eines Dachbodenobjekts, den gesamten Dachraum auszubauen. Das Vorhaben war umfassend: Das bestehende Dach sollte abgetragen und neu errichtet werden – inklusive Dachterrassen sowie der Anhebung von Dach und Kaminen. Eine rechtskräftige Baubewilligung lag bereits vor.
Zwei Wohnungseigentümer wandten sich gegen wesentliche Teile des Projekts, insbesondere gegen die Dachterrassen und die Anhebung von Dach und Kaminen. Sie argumentierten, diesen Maßnahmen nie zugestimmt zu haben. Zwar enthielt der Wohnungseigentumsvertrag aus 2005 eine Vorwegzustimmung zum Ausbau ungenützter Dachbodenräume. Nach Auffassung der Kläger erfasse diese Zustimmung jedoch lediglich einen Innenausbau, nicht aber strukturelle Änderungen an der Dachkonstruktion. Sie begehrten daher die Unterlassung der geplanten Baumaßnahmen.
Damit landete die zentrale Frage beim OGH: Deckt „Ausbau“ nur den Innenausbau – oder auch den „Aufbau“ samt Eingriffen in die Dachkonstruktion?
Wie ist die Rechtslage?
Der OGH prüfte im Kern zwei Punkte: ob die geplanten Änderungen genehmigungsbedürftig sind und ob die Eigentümerin eigenmächtig (rechtswidrig) handelt. Eigenmacht liegt nach der Rechtsprechung nur dann vor, wenn ein Wohnungseigentümer Änderungen an allgemeinen Teilen ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vornimmt.
Genau hier war die Vorwegzustimmung entscheidend: Besteht eine wirksam vertraglich vereinbarte Zustimmung im Wohnungseigentumsvertrag, ist später grundsätzlich keine zusätzliche Zustimmung erforderlich. Maßgeblich war daher, wie die Vertragsklausel aus 2005 auszulegen ist.
Die Vorwegzustimmung erlaubte ausdrücklich den „Ausbau der Dachbodeneinheiten zu Wohnungen und/oder Büros“. Zusätzlich verpflichteten sich die Parteien, notwendige Bewilligungen gemeinsam zu beantragen, im Baubewilligungsverfahren auf Einwendungen zu verzichten und erforderliche Liegenschaftsanteile für die Nutzwertneufestsetzung unentgeltlich abzutreten.
Der OGH stellte klar, dass solche Vertragsbestimmungen nach den allgemeinen Auslegungsregeln (§§ 914 f ABGB) zu interpretieren sind – entscheidend ist der objektive Erklärungswert, also wie die Vereinbarung bei sachlicher Betrachtung zu verstehen ist.
Nach Ansicht des OGH durfte die Beklagte davon ausgehen, dass „Ausbau“ auch jene Maßnahmen umfasst, die bei einem zeitgemäßen Dachbodenausbau typischerweise erforderlich sind. Dazu könne nach allgemeinem Sprachgebrauch auch eine Erhöhung der Dachkonstruktion zählen, wenn sie die Nutzbarkeit des Dachraums ermöglicht oder verbessert. Auch die geplanten Dachterrassen wurden umfasst, weil sie nicht auf neuen Flächen, sondern innerhalb des bestehenden Dachbodenbereichs vorgesehen waren.
Anhaltspunkte dafür, dass die Vertragsparteien 2005 eine enge, ausschließlich innenraumbezogene Bedeutung von „Ausbau“ beabsichtigten, sah der OGH nicht. Die Vorwegzustimmung deckte daher sowohl Aus- als auch Aufbau.
Schlussfolgerung
Die Entscheidung 5 Ob 173/24p verdeutlicht: Eine Vorwegzustimmung im Wohnungseigentumsvertrag ist am objektiven Erklärungswert und am allgemeinen Sprachgebrauch zu messen. Wird der Dachbodenausbau samt den dafür typischerweise erforderlichen Maßnahmen bewilligt, kann dies regelmäßig auch Eingriffe in die Dachkonstruktion umfassen – einschließlich Anhebung von Dach und Kaminen sowie der Errichtung von Dachterrassen.
Für Wohnungseigentümer bedeutet das: Wer Änderungsrechte vertraglich einräumt, bindet sich und seine Rechtsnachfolger. Spätere Einwände sind nur dann erfolgversprechend, wenn die geplanten Maßnahmen die vertraglichen Grenzen tatsächlich überschreiten. Praktisch empfiehlt es sich daher, Vorwegzustimmungen möglichst präzise zu formulieren (z.B. was unter Ausbau/Umbau konkret verstanden wird), um unerwünschte weite Auslegungen zu vermeiden. Für ausbauwillige Eigentümer schafft die Entscheidung umgekehrt Klarheit: Eine gut formulierte Vorwegzustimmung kann für umfangreiche Bauvorhaben erhebliche rechtliche Sicherheit bieten.