Auslaufen der KIM-Verordnung: Die FMA setzt auf Kreditvergabe mit Hausverstand

Mit dem Ende der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 definiert die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) in einem neuen Rundschreiben die Leitlinien für eine weiterhin verantwortungsvolle Vergabe von Wohnimmobilienkrediten an Privatpersonen. Die Veröffentlichung erfolgt im Rahmen eines Auftrags des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG).

Im Mittelpunkt des Rundschreibens stehen drei bewährte Grundprinzipien, die bereits in der KIM-Verordnung verankert waren und entsprechend der Empfehlung des FMSG im Fokus stehen:

Eigenkapitalquote: Mindestens 10 % Eigenmittel, also höchstens 90 % Beleihungsquote.

Leistbare Kreditraten: Die monatliche Kreditrate soll 40 % des verfügbaren Nettoeinkommens nicht überschreiten.

Begrenzte Laufzeit: Die Rückzahlung soll möglichst vor Pensionsantritt erfolgen, mit einer maximalen Laufzeit von 35 Jahren.

Diese Vorgaben entsprechen internationalen Standards und gelten im Vergleich als moderat.

„Der Wohnbaukredit ist derzeit der einzige Kreditbereich in Österreich mit stabilem Wachstum”, betonen FMA-Vorstände Helmut Ettl und Eduard Müller. Zwischen Januar und April 2025 stieg das Volumen um zwei Drittel auf 5,2 Milliarden Euro – nicht zuletzt aufgrund sinkender Zinsen. Das zeigt: Eine Kreditvergabe mit Hausverstand behindert ein gesundes Wachstum nicht.“

Mit dem Auslaufen der KIM-V erhalten Banken nun unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, von den drei Richtwerten abzuweichen, vorausgesetzt, die Kreditvergabe bleibt solide. Das Rundschreiben erläutert die Bedingungen für solche Abweichungen. Die bisherigen Vorgaben dienen weiterhin als Orientierung. Abweichungen müssen durch die Risikostrategie der Bank abgesichert sein und können höhere Eigenkapitalanforderungen nach sich ziehen.

Hintergrund der ursprünglichen KIM-Verordnung war der starke Anstieg der Immobilienpreise seit 2010, der in keinem Verhältnis zur Einkommensentwicklung stand – eine europaweit außergewöhnliche Entwicklung. Zwar hat sich diese Situation zuletzt etwas entspannt, doch Immobilien in Österreich gelten weiterhin als überbewertet.

„Ein erneutes starkes Preiswachstum in Kombination mit einer zu lockeren Kreditvergabe könnte systemische Risiken schaffen”, warnt die FMA. „Auch ein Rückgang der Eigenkapitalquoten bei Banken könnte das FMSG dazu veranlassen, regulatorische Maßnahmen wie die KIM-V erneut zu prüfen.“

Das vollständige Rundschreiben ist auf der Website der FMA unter folgendem Link verfügbar: https://www.fma.gv.at/fma/fma-rundschreiben/