Immobilienjahr 2026: Knappheit, Regulierung und ein Markt im Umbruch

Die Immobilienbranche steuert 2026 auf eine neue Phase zu: weniger Neubau, regional stark unterschiedliche Märkte und eine wachsende Debatte darüber, wie leistbar Eigentum tatsächlich noch ist. Im Gespräch mit Oliver Schön und Philipp Pfeiffer (beide JAMJAM) skizziert Peter Brezinschek ein Bild, das weniger von einfachen Trendlinien als von großen Unterschieden zwischen Städten, Regionen und Zielgruppen geprägt ist.

Wohnbaulücke – aber nicht überall

Ausgangspunkt ist die Prognose einer Wohnbaulücke ab 2026. Brezinschek hält den Befund grundsätzlich für plausibel, betont aber, dass man Österreich nicht pauschal betrachten könne. In Wien, Salzburg, Innsbruck und Linz seien die Lücken besonders deutlich, während es in anderen Städten durchaus Überschüsse gebe. Der zentrale Treiber: Die Neubauleistung ist in wenigen Jahren massiv eingebrochen. Von rund 70.000 fertiggestellten Wohneinheiten im Jahr 2019 sei Österreich bis 2025 auf etwa die Hälfte zurückgefallen. Gleichzeitig gebe es Teilmärkte – etwa in Regionen Tirols – mit einem Überangebot an Eigentumswohnungen, was Projektentwickler bereits zu Notverkäufen zwinge, um Liquidität zu sichern.

Zinsen: Hoffnung auf Entspannung – aber Vorsicht vor falschen Erwartungen

Viele Marktteilnehmer setzen auf sinkende Zinsen als Impulsgeber. Brezinschek dämpft diese Hoffnung: Er sieht das Zinstief eher bereits erreicht und hält zusätzliche Zinsschritte nach unten für wenig wahrscheinlich. In seiner Einschätzung könnte der nächste Schritt der EZB eher wieder nach oben gehen. Für die Branche bedeutet das: Wer auf eine schnelle, zinsgetriebene Erholung des Transaktions- und Neubaugeschehens setzt, könnte enttäuscht werden.

Wien wächst – aber die falsche Zielgruppe für Eigentum

Besonders differenziert fällt der Blick auf Wien aus. Die Stadt wächst zwar stark, jedoch vor allem durch Zuwanderung – und dabei vor allem durch Menschen unter 19 Jahren. Für den Markt der Eigentumswohnungen sei das kurzfristig nicht die entscheidende Zielgruppe. Wichtiger sei aus seiner Sicht ein anderer Faktor: Wenn die Wohnbauförderung der Länder wieder zweckgebunden eingesetzt wird, stünden rund 2,5 Milliarden Euro tatsächlich dem Wohnbau zur Verfügung. Das könnte wieder mehr sozialen Wohnbau ermöglichen – potenziell in Modellen, die geförderte Wohnungen und frei finanzierbares Eigentum kombinieren.

Politik: viele Maßnahmen, aber keine klare Linie

Brezinschek erkennt zwar einzelne politische Maßnahmen, kritisiert aber das Fehlen einer übergeordneten Strategie. Ein Problem sei die extreme Komplexität und Zersplitterung der Regulierung: Eine sehr umfangreiche Bauordnung in Wien, dazu neun unterschiedliche Systeme in den Bundesländern. Das führe zu absurden Reibungsverlusten – bis hin dazu, dass standardisierte Bauteile nicht ohne Weiteres über Landesgrenzen hinweg eingesetzt werden können.

Sein Kernvorschlag ist daher ein „großer Liberalisierungsschritt“: weniger Regelwerk, schnellere Einreich- und Genehmigungsverfahren, kürzere Bauzeiten. Das würde Kosten senken und sich letztlich auch in Kaufpreisen niederschlagen.

KIM-Verordnung und Finanzierung: weniger Hürden, größere Zielgruppe

Auch die Kreditregulierung ist Thema. Brezinschek bewertet die KIM-Verordnung rückblickend sehr kritisch – nicht grundsätzlich, sondern wegen ihres Timings. Strengere Regeln in einer Phase des Abschwungs seien kontraproduktiv gewesen. Sein Ansatz: Entrümpelung von Regeln und Vereinfachung der Verfahren, damit Kosten sinken und wieder mehr Haushalte überhaupt in die Kredit-Zielgruppe fallen.

Leistbarkeit: subjektives Gefühl versus Statistik

Ein zentraler Streitpunkt im Gespräch ist der „weggebrochene Mittelstand“. Aus Sicht vieler Bauträger und Vermittler können Haushalte, die vor fünf Jahren noch gekauft hätten, heute nicht mehr mithalten. Brezinschek widerspricht dem nicht völlig, verweist aber auf ein differenzierteres Bild: Einerseits seien die Kreditkriterien seit den Zinsanstiegen 2022 deutlich restriktiver geworden. Andererseits zeigten die Daten eine Entspannung: Seit 2022 seien die Einkommen stärker gestiegen als die Inflation, gleichzeitig seien Immobilienpreise rückläufig. Rein rechnerisch habe sich die Leistbarkeit damit wieder verbessert – auch wenn individuelle Lebenssituationen stark variieren können.

Hinzu kommt aus seiner Sicht ein gesellschaftlicher Faktor: Der Anspruch an Wohnfläche und Standard sei gestiegen. Wer mehr Platz und höhere Qualität erwartet, spüre Leistbarkeitsgrenzen schneller.

Eigentum für junge Haushalte: möglich, aber nur mit Geduld

Auf die Frage, wie sich klassische Durchschnittshaushalte – etwa ein junges Akademikerpaar – Eigentum noch leisten sollen, setzt Brezinschek auf einen eher traditionellen Zugang: sparen, Zeit investieren, Konsumprioritäten überdenken und Vermögensaufbau auch über Kapitalmarktprodukte wie ETFs nutzen. Sein Tenor: Eigentum sei weiterhin erreichbar, aber nicht „sofort“ – und nicht ohne klare Haushaltsplanung.

Immobilien als Anlage: Inflationsschutz ja, Überrenditen eher nein

Als langfristige Veranlagung sieht Brezinschek Immobilien weiterhin als robusten Inflationsschutz. Eine Wiederholung der starken Wertzuwächse der letzten 15 Jahre hält er jedoch für unwahrscheinlich. Eine Ausnahme sieht er in einem Segment, das demografisch Rückenwind bekommt: Käufer über 65 gelten für ihn als die am stärksten wachsende, kaufkräftige Gruppe – und damit als wichtiger Faktor für bestimmte Lagen und Produkttypen.

Preisentwicklung 2026: moderates Plus möglich

Für 2026 erwartet Brezinschek ein eher vorsichtig positives Szenario: Die „Schere“ bei der Leistbarkeit könnte sich etwas schließen, und die Immobilienpreise könnten im Österreich-Schnitt um etwa zwei bis vier Prozent steigen. Das wäre in etwa im Einkommensumfeld und leicht unter der erwarteten Inflation. Seine Botschaft: Wer auf Standort- und Zielgruppenlogik achtet, bleibt mit Immobilien auf der sicheren Seite – vor allem, wenn Entscheidungen auf einer fundierten soziodemografischen Analyse basieren.

Fazit

Das Interview zeichnet ein Bild einer Branche im Übergang. Der Neubau bleibt voraussichtlich knapp, aber die Knappheit ist regional sehr unterschiedlich. Zinsen liefern wahrscheinlich keinen schnellen Rückenwind, während Regulierung und Verfahren zunehmend als Kostentreiber wirken. Gleichzeitig verschiebt sich die Nachfrage: Nicht jedes Bevölkerungswachstum bedeutet automatisch mehr Eigentumsnachfrage, und ältere, kaufkräftige Zielgruppen gewinnen an Bedeutung. 2026 könnte damit weniger ein Jahr des großen Aufschwungs werden – eher eines der Stabilisierung, in dem strategische Standortwahl und klare Zielgruppenkenntnis stärker zählen als allgemeine Marktstimmung.