Immobilienwirtschaft 2026: Neuer Marktzyklus gewinnt an Dynamik
„Das Tal der Tränen ist weitgehend durchschritten. Unsere Fundamentaldaten signalisieren den Beginn eines neuen Immobilienzyklus“, zeigt sich Lukas Schwarz, Managing Director von CBRE Österreich, zuversichtlich für 2026. Die Rahmenbedingungen hätten sich spürbar stabilisiert, vor allem weil sich die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern weiter annähern. „Heuer werden wir breite Aktivität über nahezu alle Assetklassen sehen. Insbesondere am Investmentmarkt ist die Belebung bereits deutlich sichtbar“, so Schwarz.
Nach zwei Jahren Rezession hat die österreichische Wirtschaft insgesamt den Wendepunkt erreicht und befindet sich auf einem moderaten Wachstumspfad. Sinkende Inflation, eine schrittweise Erholung des Konsums und anziehende Exporte senden positive Signale an die Immobilienmärkte – so der Real Estate Market Outlook Austria 2026 von CBRE.
Investmentmarkt: Internationale Investoren kehren zurück
Mit rund 4,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen lag der österreichische Investmentmarkt 2025 etwa 40 Prozent über dem Vorjahr. Wien blieb dabei der klare Schwerpunkt und erzielte das drittbeste Ergebnis seiner Geschichte. Angeführt wurde das Assetklassen-Ranking von Wohnimmobilien, gefolgt von Büro- und Hotelobjekten. Auffällig ist die Rückkehr internationaler und institutioneller Investoren, die 2025 bereits 41 Prozent des Investmentvolumens ausmachten. Für 2026 wird ein Volumen im Bereich des langfristigen Durchschnitts erwartet – begleitet von einer moderaten, aber anhaltenden Renditekompression bei Top-Objekten, also steigenden Preisen bei gleichzeitig nur moderat wachsenden Mieterträgen.
Wohnen: Angebotsmangel verschärft sich
Der Wohnungsmarkt bleibt auch 2026 das große Sorgenfeld. Zwar steigen die Fertigstellungen leicht, doch das Neubauvolumen reicht bei weitem nicht aus, um den Bedarf in den Ballungsräumen zu decken. Besonders im Mietsegment besteht weiterhin eine strukturelle Unterversorgung. „Im Verlauf des kommenden Jahres rechnen wir daher für Wien mit einer Spitzenmiete auf neuem Rekordniveau in Höhe von 20,30 Euro pro Quadratmeter und Monat“, sagt Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE. Die rückläufige Zahl an Baubewilligungen deutet zudem darauf hin, dass sich die Lage auch mittelfristig kaum entspannen wird.
Büro und Logistik: Unterschiedliche Entwicklungen
Der Wiener Büromarkt blickt auf ein außergewöhnlich starkes Vermietungsjahr 2025 zurück, getragen von mehreren Großabschlüssen. Gefragt bleiben hochwertige, ESG-konforme Flächen in guten Lagen, während die Projektpipeline 2026 deutlich gedrosselt ist. Die Leerstandsquote ist zwar leicht gestiegen, liegt im europäischen Vergleich aber weiterhin auf niedrigem Niveau.
Im Logistikmarkt zeigt sich nach zwei anspruchsvollen Jahren eine Phase der Konsolidierung mit konjunkturell bedingt positiver Tendenz. Entwickler agieren vorsichtig, Vorvermietungen bleiben entscheidend für den Baustart. Für 2026 erwarten die CBRE-Research-Spezialisten einen leichten Anstieg der Vermietungsleistung, während die Mietentwicklung moderat bleibt.
Einzelhandel: Weniger Fläche, mehr Erlebnis
Der österreichische Einzelhandelsmarkt bleibt 2026 von einem herausfordernden Konsumumfeld geprägt: hohe Preise, eine überdurchschnittliche Sparquote und nur moderates reales Umsatzwachstum bremsen die Nachfrage. Gleichzeitig nimmt die Differenzierung zu: Periphere und austauschbare Lagen stehen weiter unter Druck, während zentrale High Streets deutlich besser performen. Shopping Center erweitern ihr Angebot verstärkt um Gastronomie, Entertainment, Fitness und Gesundheitsleistungen, um Aufenthaltsdauer und Kundenbindung zu erhöhen.
Trotz verhaltenem Konsumklima bleiben internationale Marken aktiv. Besonders Luxus-, Sport- und Outdooranbieter sowie Non-Food-Diskonter expandieren gezielt in stark frequentierten Lagen. Zusätzlich sorgen Generalsanierungen, Umnutzungen und die Aufwertung innerstädtischer Objekte für Dynamik. Auch Investoren folgen dieser Logik: Kapital fließt selektiv in Einzelhandelsimmobilien mit klarer Positionierung, stabiler Frequenz und langfristiger Nutzungsperspektive.
Hotels: Rekorde bei Nächtigungen, Druck auf Betreiber steigt
Der Hotelimmobilienmarkt profitiert weiterhin von Rekord-Nächtigungszahlen und starker internationaler Nachfrage. Wien festigt seine Rolle als europäische Tourismus- und Kongressdestination; die durchschnittliche Auslastung liegt mit 69 Prozent auf hohem Niveau und übertrifft das wachsende Zimmerangebot deutlich.
Gleichzeitig steigt der wirtschaftliche Druck auf Betreiber: höhere Personal- und Betriebskosten drücken trotz guter Auslastung auf die Margen. Gefragt sind klar positionierte Konzepte, effiziente Betriebsmodelle und Qualitätsinvestitionen. Neubauten rücken eher in den Hintergrund, während Modernisierungen, Repositionierungen und Konversionen (etwa von Büroflächen) an Bedeutung gewinnen. Für Investoren bleibt das Segment attraktiv – insbesondere in Wiens Top-Lagen zählt es 2026 zu den gefragtesten Assetklassen.
Rechenzentren: Vom Spezialthema zum Infrastrukturtreiber
Rechenzentren entwickeln sich 2026 von einer Nischenimmobilie zu einem zentralen Infrastrukturthema. Der steigende Bedarf an Rechenleistung – getrieben durch Cloud-Lösungen, Künstliche Intelligenz und datenintensive Anwendungen – sorgt für anhaltend hohe Nachfrage. Wien etabliert sich dabei zunehmend als strategisch relevanter Tier-II-Standort in Europa.
Der Markt ist geprägt von knappen Kapazitäten, höheren Leistungsanforderungen und starkem Wettbewerb um geeignete Standorte. Stromverfügbarkeit, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit werden zu entscheidenden Faktoren. Innovative Kühltechnologien, KI-gestützte Energiesteuerung und Abwärmenutzung rücken in den Fokus. Damit werden Rechenzentren nicht nur Motor der Digitalisierung, sondern auch ein Schlüsselthema für Standortpolitik, Energieplanung und langfristige Immobilien- sowie Infrastrukturstrategien.