Kein Comeback am österreichischen Immobilienmarkt in diesem Jahr
Auch wenn die Preise bei Wohnimmobilien zuletzt leicht gestiegen sind, ist 2026 laut Advicum Consulting noch nicht von einer klaren Erholung am heimischen Immobilienmarkt zu sprechen. Denn die grundlegenden Rahmenbedingungen haben sich kaum verändert: „Preissteigerungen von drei bis vier Prozent bei Wohnimmobilien sind kein Zeichen einer Trendwende, sondern bewegen sich im Bereich der Inflation“, sagt Matthias Ortner, Equity Partner bei Advicum Consulting. Der Markt stabilisiert sich – mehr aber nicht.
Das Angebot bleibt weiterhin knapp, vor allem wegen der nach wie vor niedrigen Neubauquote in Städten, urbanen Räumen und guten Lagen. Gleichzeitig steigt der Druck auf der Finanzierungsseite: Umfangreiche Refinanzierungen – auch bei Projektentwicklern – stehen an. Scheitern diese, drohen Insolvenzen und Notverkäufe, insbesondere bei größeren Objekten wie Zinshäusern. „Wir sehen zunehmend Objekte am Markt, die nicht aus strategischen Gründen verkauft werden, sondern weil es keine Alternative gibt“, so Ortner. Banken reagieren dabei unterschiedlich: Einige verkaufen weiterhin – oft mit Abschlägen von 15 bis 20 Prozent –, andere setzen verstärkt auf Verwertungskonzepte und binden Projektentwickler als Dienstleister ein.
Während klassische Käufergruppen eher abwarten, treten Family Offices stärker in den Vordergrund. Sie investieren langfristig, kaufen selektiv und häufig deutlich unter Marktpreis. Besonders im Zinshaussegment entstehen dadurch Chancen – allerdings vor allem für Käufer, die bereit sind, sich mit Finanzierungsthemen, ESG-Anforderungen und Sanierungsrückständen auseinanderzusetzen. Bei Gründerzeithäusern wird das besonders deutlich: hoher Instandhaltungsbedarf, regulatorische Vorgaben und unsichere Fristen drücken die Preise, eröffnen aber zugleich Opportunitäten. „Der professionelle Investor hat das längst verstanden. Der private Käufer oft noch nicht“, meint Ortner.
Zusätzliche Unsicherheit bringen politische Maßnahmen wie Mietpreisdeckel. Regulatorische Eingriffe schrecken laut Ortner Investoren ab, lösen aber das Problem hoher Wohnkosten nicht nachhaltig: Sinkende Investitionsbereitschaft wirkt sich langfristig auf Qualität und Angebot aus, während das Thema steigender Mieten dadurch eher verlagert als gelöst wird.
Privaten Wohnungskäufern rät Advicum Consulting zu einer differenzierten Vorgehensweise: Wer kaufen kann, sollte den Markt sorgfältig beobachten und gezielt Opportunitäten nutzen. Preisverhandlungen von bis zu 20 Prozent unter Angebot seien oft realistisch – ausgenommen Objekte mit hohem emotionalem Wert, bei denen Aufschläge vorkommen können. Verkäufern empfiehlt Ortner dagegen Zurückhaltung: Wenn kein Verkaufsdruck besteht, sei Abwarten häufig sinnvoll. In guten Lagen kann sich eine Renovierung lohnen, in schwächeren Lagen kann auch ein Verkauf im unrenovierten Zustand die bessere Option sein.
Im Gewerbeimmobilienbereich zeigt sich 2026 ein gemischtes Bild. Am Büromarkt hält der Trend „zurück ins Büro“ an, gleichzeitig reduzieren viele Unternehmen ihre Flächen. Neubauten und Toplagen setzen Bestandsobjekte unter Druck – und nicht jedes Innenstadtbüro ist automatisch gefragt. Der Logistiksektor bleibt dagegen ein Wachstumssegment: E-Commerce, „Last Mile“-Konzepte, automatisierte Logistikzentren und Datacenter gewinnen weiter an Bedeutung. Bei Handelsflächen ist der Markt gespalten: Toplagen zeigen sich stabil, schwächere Standorte geraten stärker unter Druck. Die Mariahilfer Straße gilt dabei exemplarisch als städtebaulicher Brennpunkt dieser Entwicklung.
Trotz gesunkener Inflation und leicht nachgebender Zinsen ist keine deutliche Entspannung zu erwarten. Fremdkapital bleibt teuer, Banken agieren selektiver und verlangen mehr Eigenkapital – wodurch der Käuferkreis kleiner wird. Gleichzeitig gewinnen Mezzanin-Finanzierungen und Private Debt an Bedeutung, alternative Finanzierungen dürften 2026 weiter zulegen.
„2026 ist kein Jahr des Comebacks des Immobilienmarktes, sondern das Jahr der Veränderung“, fasst Ortner zusammen. Refinanzierungen, Insolvenzen, regulatorischer Druck und neue Investoren verschieben die Kräfteverhältnisse. Die Preise dürften nur leicht steigen, und ob 2025 tatsächlich die Talsohle war, bleibt offen. Klar ist aber: Der Markt bereinigt sich weiter – und bietet Chancen für jene, die Risiken realistisch einschätzen und strategisch handeln.