Lockerungen bei Kreditregeln: Was bedeutet das für Käuferinnen und Käufer?
Die perfekte Wohnung ist gefunden: Gute Lage, praktischer Grundriss, angemessener Preis - sogar für die Traumküche ist noch Platz. Doch dann die Ernüchterung: Die Bank verweigert den Kredit. Solche Szenarien häufen sich seit Sommer 2022. Grund sind die verschärften Anforderungen an Immobilienkredite in Kombination mit steigenden Zinsen und ohnehin hohen Immobilienpreisen. Für viele ist der Traum vom Eigenheim dadurch noch unerreichbarer geworden.
Die so genannte KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) brachte Vorgaben wie 20 Prozent Eigenkapital, eine maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren und eine maximale Tilgungsrate von 40 Prozent des Haushaltseinkommens. Diese strengen Regeln stießen bei Banken, Bauträgern und Wohnungssuchenden auf breite Kritik.
Nun gibt es Erleichterung: Die KIM-VO läuft im Juni nächsten Jahres aus und wird nicht verlängert. Das hat das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) beschlossen. Doch was bedeutet das konkret für Kaufinteressenten?
Warum wurde die KIM-VO erlassen?
Die KIM-VO sollte verhindern, dass sich Menschen finanziell übernehmen. In der Vergangenheit waren Banken bei der Kreditvergabe oft großzügig, teilweise wurden nur zehn Prozent oder weniger Eigenmittel verlangt. Dadurch stiegen die Risiken für die Kreditnehmer und es kam zu Immobilienblasen. Um dies einzudämmen, hat das FMSG die strengen Kreditrichtlinien durchgesetzt.
War das Auslaufen der KIM-Verordnung absehbar?
Das Auslaufen der Verordnung im Juni 2025 war zwar geplant, aber es war unklar, ob es eine Nachfolgeregelung geben würde. Nun hat das FMSG entschieden, dass keine neue Verordnung notwendig ist, da die systemischen Risiken für den Bankensektor derzeit als gering eingestuft werden. Die Zahl der notleidenden Kredite ist stark gesunken - Ziel erreicht.
Wie reagieren Banken und Immobilienwirtschaft?
In der Branche ist die Freude groß. Der Verband Österreichischer Projektentwickler (VÖPE) bezeichnete das Ende der KIM-Verordnung als überfällig und betonte die positiven Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Volkswirtschaft. Auch Politiker wie Finanzminister Gunter Mayr und Landeshauptleute wie Johanna Mikl-Leitner äußerten sich positiv.
Welche Kreditvergaberegeln gelten in Zukunft?
Die Banken sollen sich weiterhin an den Standards der KIM-Verordnung orientieren - allerdings nur auf Empfehlung. Das gibt mehr Flexibilität, etwa bei gut begründeten Abweichungen. Sollten diese aber überhandnehmen und die Risiken wieder steigen, kann das FMSG die KIM-VO reaktivieren.
Die strengen Auflagen und steigende Zinsen haben den Immobilienmarkt seit 2022 gedämpft. Ein massiver Preisverfall ist jedoch ausgeblieben. Laut Raiffeisen Research sanken die Preise um fünf Prozent, inflationsbereinigt sogar um 15 Prozent - eine langsame Preisanpassung, die sich bis Jahresende fortsetzen könnte.
Für das kommende Jahr rechnen Experten mit einer Stabilisierung der Preise und ab 2026 wieder mit einem Anstieg. Immobilien werden zwar nicht billiger, aber erschwinglicher - vor allem wegen der inflationsbedingt steigenden Löhne. Ab der zweiten Jahreshälfte 2025 dürften Kreditvergabe und Immobilientransaktionen wieder zunehmen. Positive Effekte für die Bauwirtschaft werden allerdings erst ab 2026 erwartet.
Zudem könnte eine höhere Wohneigentumsquote den Druck auf den Mietwohnungsmarkt etwas mildern. Vor allem in den Ballungszentren bleibt die Lage jedoch angespannt.