Mieterschutz kann Wohnraum verknappen

Der vorsichtige Erholungskurs am österreichischen Immobilienmarkt ist ins Stocken geraten. Nach Einschätzung von Advicum Consulting sorgen regulatorische Eingriffe für neue Unsicherheit in der Branche. Besonders der seit April 2026 geltende Mietpreisdeckel, der erstmals auch den privaten Wohnungsmarkt betrifft, wird kritisch gesehen. Was kurzfristig viele Haushalte entlasten soll, könnte langfristig das Wohnungsangebot verknappen und damit den Preisdruck weiter erhöhen.

Matthias Ortner, Equity Partner und Immobilienexperte bei Advicum Consulting, sieht eine deutliche Veränderung der Marktbedingungen. Die Bundesregierung greife mit der neuen Mietpreisbremse erstmals auch in jenen Teil des Wohnungsmarktes ein, der bisher nicht reguliert gewesen sei. Auf den ersten Blick erscheine diese Maßnahme als Unterstützung für Mieterinnen und Mieter. Bei genauerer Betrachtung zeigten sich jedoch erhebliche Nebenwirkungen für den gesamten Wohnungsmarkt.

Ortner hält die kurzfristige Wirkung der Deckelung zwar für nachvollziehbar, warnt aber vor den strukturellen Folgen. Die Begrenzung der Mieten schwäche die Anreize für Investoren deutlich. Das betreffe vor allem den Neubau und damit das künftige Angebot an Wohnraum.

Der Mechanismus dahinter ist einfach: Werden mögliche Erträge durch Regulierung begrenzt, prüfen Investoren Projekte zurückhaltender. Vorhaben, die unter normalen Marktbedingungen noch wirtschaftlich tragfähig gewesen wären, werden verschoben oder ganz gestrichen. Dadurch zieht sich Kapital aus dem Markt zurück, während die Neubauleistung sinkt. Besonders in Städten und Ballungsräumen trifft diese Entwicklung auf eine weiterhin hohe Nachfrage.

Ortner weist darauf hin, dass ohne private und institutionelle Geldgeber kaum neuer Wohnraum entstehen könne. Im ungünstigsten Fall führe eine solche Entwicklung dazu, dass Mieten langfristig weiter steigen oder schlicht nicht genügend neue Wohnungen verfügbar seien.

Dass in Österreich trotz Wohnungsmangel derzeit so wenig gebaut wird, wirkt zunächst widersprüchlich. Die Entwicklung ist jedoch das Ergebnis mehrerer aufeinanderfolgender Faktoren. In den Jahren vor dem Markteinbruch wurde viel gebaut, teilweise entstand sogar ein Überangebot. Danach veränderten sich die Rahmenbedingungen abrupt.

Stark gestiegene Baukosten, höhere Finanzierungskosten und wachsende Unsicherheit machten neue Projekte zunehmend riskant. Für Bauunternehmen ist Neubau vor allem eine wirtschaftliche Entscheidung. Wenn Kosten, Finanzierung und erwartete Erlöse nicht mehr zusammenpassen, werden Projekte gestoppt oder auf unbestimmte Zeit verschoben.

Nach Einschätzung Ortners seien die früheren Überhänge inzwischen weitgehend abgebaut. Für 2026 werde daher bei den Fertigstellungen ein historisch niedriger Wert erwartet.

Zusätzlich belasten geopolitische Konflikte und internationale Unsicherheiten den Markt. Gestörte Lieferketten und steigende Energiepreise können die Inflation erneut anheizen. Dadurch wächst auch die Sorge vor weiteren Zinsschritten der Europäischen Zentralbank.

Ortner sieht in höheren Zinsen einen besonders kritischen Faktor für den Neubau. Steigende Finanzierungskosten wirkten sich unmittelbar auf Immobilienprojekte aus und könnten deren Umsetzung zusätzlich erschweren.

Um den Immobilienmarkt aus der Stagnation zu lösen, braucht es aus Sicht von Advicum Consulting stärkere staatliche Impulse. Ortner plädiert für einen erleichterten Zugang zu Finanzierungen und gezielte Förderungen, damit Wohnbau wieder attraktiver wird.

Dazu zählt auch eine Senkung der Transaktionsnebenkosten, um Erwerb und Bau von Immobilien finanziell zu entlasten. Ein weiterer zentraler Hebel sei die Ausweitung des Angebots. Dafür brauche es konsequente Nachverdichtung sowie schnellere und einfachere Genehmigungsverfahren.

Bürokratische Hürden müssten reduziert werden, damit neuer Wohnraum rascher realisiert werden kann. Nur wenn wieder mehr gebaut wird, könne sich der Markt langfristig stabilisieren.