Neue Logik am Wiener Zinshausmarkt

Der Wiener Zinshausmarkt befindet sich nach Einschätzung von Gerhard Hudej, Gründer und Geschäftsführer der Hudej Zinshaus Gruppe, nicht in einer Schwächephase, sondern in einem strukturellen Wandel. Die Zeit, in der vor allem steigende Preise und Erwartungen an künftige Wertzuwächse viele Entscheidungen geprägt hätten, sei vorbei. Heute rückten wieder jene Faktoren in den Vordergrund, die das Zinshaus langfristig ausmachen: Lage, Bausubstanz, Entwicklungspotenzial und fundierte Marktkenntnis.

Hudej zufolge folgt der Markt damit einer neuen Logik. Nicht kurzfristige Preisfantasie, sondern Qualität, Strategie und wirtschaftliche Substanz würden den Ausschlag geben. Gerade darin liege aus seiner Sicht die Chance für Investoren und Eigentümer, die langfristig denken und einzelne Objekte genau analysieren.

Das Wiener Zinshaus bleibe ein besonderes Marktsegment, weil es historische Substanz, zentrale Lagen, langfristige Werthaltigkeit und unternehmerisches Entwicklungspotenzial miteinander verbinde. Wien sei weiterhin ein stark nachgefragter Wohnstandort, während der Bestand klassischer Zinshäuser begrenzt sei. Diese Kombination aus Knappheit und Qualität mache das Segment nach Einschätzung Hudejs weiterhin attraktiv. Ein Zinshaus sei daher nicht nur Immobilie, sondern zugleich Sachwert, Teil der Stadtstruktur und langfristige Perspektive.

Stark beeinflusst werde der Markt derzeit durch Regulierung, ESG-Anforderungen, Inflation und gestiegene Finanzierungskosten. Gerade bei Zinshäusern brauche es laut Hudej einen realistischen Zugang, weil Erhaltung und Modernisierung historischer Gebäude kapitalintensiv seien. Nachhaltigkeit sei zwar ein zentrales Thema, müsse aber so umgesetzt werden, dass sie die Qualität erhöhe, die Substanz bewahre und langfristig wirtschaftlich tragfähig bleibe.

Kritisch sieht Hudej die zunehmenden politischen Eingriffe in den Altbaumarkt, insbesondere den Mietpreis-Stopp. Diese Maßnahmen könnten kurzfristig zwar entlastend wirken, würden langfristig aber die Investitionsanreize für die Erhaltung des wertvollen Altbaubestands schwächen. Während die Mieten im regulierten Altbau laut Hudej derzeit bei durchschnittlich rund 10,40 Euro pro Quadratmeter lägen, zeige der freie Neubau mit Durchschnittsmieten von mehr als 20 Euro pro Quadratmeter, welche Zahlungsbereitschaft für hochwertigen Wohnraum bestehe. Die Differenz zwischen beiden Segmenten betrage mittlerweile rund zehn Euro pro Quadratmeter und Monat und dürfte sich seiner Einschätzung nach weiter vergrößern.

Auch bei den Einstiegspreisen erkennt Hudej eine veränderte Ausgangslage. Die Attraktivität eines Investments lasse sich aus seiner Sicht nicht allein am Kaufpreis festmachen. Im Jahr 2015 habe der durchschnittliche Kaufpreis für ein schönes innerstädtisches Gründerzeit-Zinshaus bei etwa 2.900 Euro pro Quadratmeter gelegen, bei damaligen Mieten von rund 6,50 Euro. Heute bewegten sich die Kaufpreise nach der Rally der vergangenen Jahre wieder bei etwa 3.400 Euro pro Quadratmeter, während im entwickelten Zustand Mieteinnahmen von mehr als zehn Euro pro Quadratmeter erzielbar seien. Daraus ergebe sich laut Hudej, dass Investoren heute mehr Ertragskraft pro investiertem Euro erwerben könnten als noch vor einigen Jahren.

Der Markt richte sich damit wieder stärker an realer Ertragskraft und an der Qualität des einzelnen Hauses aus. Chancen entstünden vor allem für Investoren, die Substanz verstünden und Wert nicht nur in laufenden Mieterträgen, sondern auch in Struktur, Entwicklung und intelligenter Verwertung erkennen würden.

Zur besseren Einordnung des heterogenen Marktes arbeitet die Hudej Zinshaus Gruppe mit drei Zinshausklassen. Die Kategorie Zinshaus Exzellent stehe für hochwertige Objekte mit stabiler Ertragssituation und langfristiger Qualität. Zinshaus Potenzial beschreibe Häuser mit konkreten Entwicklungsmöglichkeiten und aktiver Wertsteigerungsperspektive. Zinshaus Vision wiederum umfasse strategische Modelle mit besonderem Entwicklungspotenzial, vor allem dort, wo durch Strukturierung, Parifizierung und Verwertung neue Eigentumsprodukte entstehen könnten.

Besonders interessante Chancen sieht Hudej derzeit bei Objekten, die klassische Substanz mit konkreten Entwicklungs- oder Verwertungsmöglichkeiten verbinden. Eine zentrale Rolle spiele dabei das Wiener Zinshausparifikat. Gleichzeitig gebe es eine hohe Nachfrage nach saniertem Eigentum in guten Wiener Lagen. Genau daraus entstehe nach Einschätzung Hudejs derzeit ein besonders attraktives Marktfenster.

Unter einem Zinshausparifikat versteht Hudej nicht nur die rechtliche Aufteilung eines Hauses in einzelne Wohnungseigentumseinheiten. Vielmehr handle es sich aus seiner Sicht um ein strukturiertes Wertschöpfungsmodell. Wenn aus einem Zinshaus durch professionelle Strukturierung, Parifizierung und Aufbereitung attraktive Eigentumswohnungen entstünden, werde historische Substanz in ein Produkt überführt, das am Markt stark nachgefragt sei.

Diese Nachfrage nach sanierten, bezugsfertigen Altbauwohnungen sei besonders relevant. Modernisierte Wohnungen in guten Wiener Lagen sprächen eine Zielgruppe an, die Qualität, Charakter und Lage schätze. Für Investoren könnten dadurch interessante Chancen entstehen, wenn Entwicklungspotenziale professionell gehoben und marktfähige Produkte geschaffen würden. Auch für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, sei diese Perspektive wesentlich. Hudej verweist darauf, dass ein Haus durch strukturierte Entwicklung und Verwertung unter Umständen deutlich höhere Erlöse erzielen könne als bei einem klassischen Gesamtverkauf.

Eigentümern von Zinshäusern rät Hudej in einem zunehmend differenzierten Markt zu einem strategischen Zugang. Wer einen Verkauf erwäge, brauche nicht nur eine allgemeine Marktmeinung, sondern einen Partner, der das Objekt wirtschaftlich, baulich und strategisch verstehe. Neben dem höchstmöglichen Kaufpreis seien für Eigentümer vor allem Sicherheit, Verlässlichkeit und ein tiefes Verständnis für das jeweilige Haus entscheidend.

Die Hudej Zinshaus Gruppe ist auf Wiener Zinshäuser spezialisiert und positioniert sich als Partner für Investoren und Eigentümer. Das Unternehmen wurde 2012 von Gerhard Hudej gegründet und hat seither nach eigenen Angaben mehr als 300 Transaktionen mit einem Volumen von über einer Milliarde Euro begleitet. Mit den drei Zinshausklassen Exzellent, Potenzial und Vision sowie einem Fokus auf nachhaltige Wertentwicklung setzt das Unternehmen auf einen strukturierten Zugang zu einem Markt, der nach Hudejs Einschätzung nicht schwächelt, sondern neue Chancen eröffnet.