Neue Vorgaben für Immobilienfonds ab April 2026

Für alternative Investmentfonds gelten ab dem 16. April 2026 neue Anforderungen an das Liquiditätsmanagement. Ziel der EU ist es, das Risiko kurzfristiger, massiver Rückgaben von Fondsanteilen zu reduzieren. Die Vorgaben gehen auf die Richtlinie AIFM II zurück und werden in Deutschland mit dem Fondsrisikobegrenzungsgesetz umgesetzt.

Betroffen sind unter anderem deutsche offene Immobilien-Publikumsfonds sowie offene Immobilien-Spezialfonds. Künftig müssen Fondsmanager für jeden offenen alternativen Investmentfonds mindestens zwei Liquiditätsmanagement-Instrumente auswählen. Zusätzlich wird die Umsetzung stärker formalisiert: Vorgeschrieben sind sowohl die Einführung entsprechender Liquiditätsmanagement-Tools als auch die Erstellung eines Liquiditätsmanagementplans. Die Regelungen gelten auf europäischer Ebene bereits seit April 2024, müssen jedoch bis zum 16. April 2026 umgesetzt werden.

Nach Einschätzung von Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon GmbH Steuerberatungsgesellschaft, dürften die Neuerungen vor allem offene Immobilien-Publikumsfonds betreffen, aber auch Spezialfonds erfassen. Deutsche Fonds seien grundsätzlich gut vorbereitet, da insbesondere für Publikumsfonds bereits umfassende nationale Vorgaben im Kapitalanlagegesetzbuch bestünden. Dazu zählten etwa Mindesthaltefristen, Kündigungsfristen und Mindestliquiditätsquoten.

Neu ist vor allem, dass künftig verpflichtend zwei Liquiditätsmanagement-Tools festgelegt werden müssen. Hinzu kommen Instrumente, die bei Immobilienfonds bislang weniger verbreitet waren. Dazu gehört etwa das sogenannte Dual Pricing. Dabei wird nicht nur ein einheitlicher Nettoinventarwert verwendet, sondern es können unterschiedliche Preise für Ausgabe und Rücknahme von Anteilen festgelegt werden. Creydt zufolge könne beispielsweise der Rücknahmepreis niedriger und der Ausgabepreis höher ausfallen. Je nach Marktlage, etwa bei starken Mittelabflüssen oder hohen Zuflüssen, könnten diese Preise angepasst werden. Üblicherweise erfolge dies nicht laufend innerhalb eines Tages, sondern jeweils zum Bewertungstag.

Die neuen Regeln werden ab dem 16. April 2026 grundsätzlich anwendbar sein. Wie bei EU-Regulierung häufig üblich, erfolgt die technische Konkretisierung jedoch in einem weiteren Schritt. Die entsprechenden Standards sollen über eine Level-2-Verordnung erst ab 2027 gelten. Darin soll festgelegt werden, welche Parameter für die Liquiditätsmanagement-Tools zulässig sind und wie diese ausgestaltet beziehungsweise kalibriert werden müssen. Creydt ordnet dies so ein, dass 2026 zwar das neue Regime beginne, die konkrete Anwendung aber nach einer zwölfmonatigen Übergangsphase zum 16. April 2027 durch die technischen Standards präzisiert werde.