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OGH-Entscheidung verunsichert bei Wertsicherung von Mietverträgen

Die Entscheidung führt zu einem dringenden Handlungsbedarf für Vermieter.
von ERA Austria – 23. Jun 2023

Rechtswidrige Wertsicherungsklausel in Mietvertrag bestätigt

Die Arbeiterkammer hat unter anderem die Rechtswidrigkeit einer bestimmten Wertsicherungsklausel behauptet, die in einem Mietvertrag mit einem Verbraucher abgeschlossen wurde und dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt.

Die Klausel lautet wie folgt: "Der Netto Mietzins von EUR [...] wird auf den vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht."

Der Oberste Gerichtshof hat die Rechtswidrigkeit dieser Wertsicherungsklausel bestätigt und folgte einer Entscheidung des Berufungsgerichts, das einen Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (Schutz des Verbrauchers vor unerwarteten Preiserhöhungen) festgestellt hat. Der Vermieter als Unternehmer kann demnach den vereinbarten Mietzins nicht nach Belieben ändern. Eine Preisanpassung und deren Umstände müssen klar im Vertrag festgelegt und sachlich gerechtfertigt sein. Darüber hinaus darf die Preisänderung nicht vom Willen des Vermieters abhängig gemacht werden.

Besonders praxisrelevant ist die Feststellung des Obersten Gerichtshofs, dass die Klausel auch gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstößt, der es dem Vermieter verbietet, innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss einseitig eine Preiserhöhung vorzunehmen.