OGH-Urteil: Mieter müssen keine Betriebskosten zahlen

Was als persönliche Freundschaft begann, endete mit einem juristischen Paukenschlag: Herr Pichler mietete eine Eigentumswohnung von Herrn Pfeiffer, dem Geschäftsführer einer Immobilienfirma (beide Namen geändert). Doch ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofes (OGH) stellt klar: Der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung aller bezahlten Betriebskosten und ist künftig von deren Zahlung befreit.

Der Grund für das Urteil liegt in der unklaren Vertragsgestaltung. Im Mietvertrag wurden die Betriebskosten nur beispielhaft genannt, aber nicht konkret aufgezählt. "Das öffnet Tür und Tor für zusätzliche, nicht klar definierte Kosten", erklärt der Salzburger Rechtsanwalt Johannes Garstenauer. Eine detaillierte Auflistung der Betriebskosten ist laut Mietrechtsgesetz (MRG) nur im Vollanwendungsbereich - nicht aber im Teilanwendungsbereich - verpflichtend, was oft zu unzulässigen Kostenüberwälzungen auf den Mieter führt.

Bereits in früheren Entscheidungen wurde festgestellt, dass eine bloß beispielhafte Aufzählung von Kosten unzulässig ist. Mit diesem richtungsweisenden Urteil bestätigt der OGH nun, dass Mietverträge transparent und verständlich sein müssen. Konkret ging es um eine Klausel, die den Mieter zur Zahlung so genannter „Verwaltungskosten“ verpflichtete. Diese wurden jedoch nur mit Formulierungen wie „insbesondere ...“ aufgezählt, wodurch unklar blieb, welche Kosten tatsächlich auf die Mieter zukommen. Dies verstößt laut OGH gegen das Transparenzgebot des Konsumentenschutzgesetzes (§ 6 Abs. 3 KSchG).

Das OGH-Urteil brachte drei wesentliche Entscheidungen zugunsten der Mieterinnen und Mieter:

1. Rückzahlung der Betriebskosten: Der gewerbliche Vermieter muss alle bisher bezahlten Betriebskosten samt Zinsen zurückzahlen.

2. Unwirksamkeit der Vertragsklausel: Die beispielhafte Aufzählung der Betriebskosten wurde als intransparent beurteilt.

3. Befreiung von künftigen Betriebskosten: Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel entfällt die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Betriebskosten, Heizkosten und öffentlichen Abgaben.

Laut Rechtsanwalt Garstenauer hat das Urteil weitreichende Folgen: „Wenn Mietverträge Formulierungen enthalten, die unklar sind, gilt das Transparenzgebot. Das bedeutet, dass Mieter genau wissen müssen, welche Kosten auf sie zukommen - vor allem bei gewerblichen Vermietern, die standardisierte Vertragsmuster verwenden“.

Vermieter sind es zwar gewohnt, Standardverträge zu verwenden, müssen diese aber immer wieder an die aktuelle Rechtslage anpassen. Ansonsten können unwirksame Klauseln zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen. Das Urteil stärkt die Rechte der Mieterinnen und Mieter erheblich: Sie erhalten zu Unrecht gezahlte Betriebskosten zurück und sind künftig von diesen befreit. Mieter sollten daher ihren Mietvertrag genau prüfen lassen. Dazu gibt es Anlaufstellen wie den Mieterschutzbund, die Arbeiterkammer oder Rechtsberatungsstellen. Auch Vermieter sollten ihre Verträge von Experten prüfen lassen, um unerwartete rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Betriebskostenabrechnung: Das Wichtigste

- Mieter/innen, die einen monatlichen Pauschalbetrag für Betriebskosten zahlen, haben Anspruch auf eine Abrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres.

- Die Abrechnung muss eine transparente Auflistung der einzelnen Kosten enthalten, z.B. für Wasser, Müllabfuhr etc.

- Die Verteilung der Kosten erfolgt in der Regel nach der Größe der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche des Hauses.

- Bestimmte Kosten wie Heiz- und Warmwasserkosten müssen zusätzlich nach Verbrauch abgerechnet werden.

Das OGH-Urteil zeigt, wie wichtig klare Mietverträge sind. Mieter/innen sollten sich nicht scheuen, gegen intransparente Regelungen vorzugehen - auch wenn der Rechtsweg bis zur höchsten Instanz führt.