OGH zu Indexklauseln in Mietverträgen
Seit Jahresbeginn gilt das neue Mietenpaket. Bereits jetzt beschäftigt es die Gerichte – und auch der Oberste Gerichtshof hat erste Entscheidungen zur neuen Rechtslage getroffen. Im Mittelpunkt stehen erneut Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen.
Die Verfahren waren zwar schon vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung anhängig, die neuen Bestimmungen sind aber auch auf diese Fälle anzuwenden. Dabei zeigt sich: Manche bisher umstrittene Fragen dürften nun geklärt sein. Gleichzeitig entstehen neue Unsicherheiten, die in der Praxis wohl noch für zahlreiche Streitigkeiten sorgen werden.
Ein wichtiger Punkt betrifft die zweimonatige Sperrfrist nach dem Konsumentenschutzgesetz. Von dieser Regelung sind langfristige Dauerschuldverhältnisse nun ausdrücklich ausgenommen. Für gewerbliche Vermieter bedeutet das: Fehlt in einem Formularmietvertrag ein Ausschluss der Mietzinsanpassung in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss, führt das nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Indexklausel.
Der OGH hat bestätigt, dass dies auch für Altverträge gilt. Nach Ansicht des Höchstgerichts wurde durch die neue Ausnahmebestimmung kein neues Recht geschaffen, sondern lediglich klargestellt, wie die bisherige Rechtslage ohnehin zu verstehen war.
Offen bleibt hingegen, welche Indexzahl als Ausgangspunkt für die Wertsicherung herangezogen werden darf. Zulässig ist jedenfalls die zuletzt veröffentlichte Indexzahl zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Das entspricht laut OGH der Verkehrs- und Branchenüblichkeit und ist sachlich gerechtfertigt, weil damit das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung erhalten bleiben soll.
Problematischer wird es, wenn die herangezogene Indexzahl deutlich vor dem Vertragsabschluss liegt. In solchen Fällen können Wertentwicklungen berücksichtigt werden, die bereits vor Vertragsbeginn stattgefunden haben. Das kann für Mieter gröblich benachteiligend sein und zur Unwirksamkeit der Klausel führen.
Neu ist außerdem die Regelung zu sogenannten Massenverträgen. Bei der Prüfung, ob eine frühere Indexzahl unzulässig ist, muss nun auch berücksichtigt werden, ob eine Vielzahl gleichartiger Verträge eine einheitliche Wertsicherung sachlich zweckmäßig macht. Nach den Gesetzesmaterialien sollte dies bei Wohnungsmietverträgen eigentlich nicht gelten.
Der OGH sieht das jedoch anders. Er betont, dass Gesetzesmaterialien keine Gesetzeskraft haben. Da der Gesetzestext Raummieten nicht ausdrücklich ausnimmt, können auch Wohnungsmietverträge grundsätzlich unter die neue Regelung fallen.
In den konkreten Fällen ging es um Wohnungen der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“. Die Verträge wurden bereits während der Bauphase abgeschlossen, und die Mietzinsbildung folgte einheitlichen Vorgaben. Diese besondere Konstellation unterscheidet sich laut OGH von der Vermietung einer einzelnen Wohnung in einem bereits bewohnten Haus, bei der Mieter eher eine individuelle Entgeltgestaltung erwarten dürfen.
Die Erstgerichte müssen nun erneut prüfen, ob die jeweiligen Valorisierungsstichtage im konkreten Fall gröblich benachteiligend waren.
Für gewerbliche Vermieter ist die Entwicklung daher teilweise positiv: Es gibt keine generelle Ausnahme von Raummieten bei den neuen Regeln zu Massenverträgen. Unter bestimmten Voraussetzungen können daher auch länger zurückliegende Indexzahlen wirksam als Grundlage für die Wertsicherung dienen.
Gleichzeitig bleibt vieles offen. Ob tatsächlich ein Massenvertrag vorliegt und wie die Interessenabwägung im Einzelfall ausgeht, wird die Rechtsprechung wohl erst nach und nach klären. Von vollständiger Rechtssicherheit kann daher weiterhin keine Rede sein.