Pflegeimmobilien in Österreich vor starkem Wachstum

Der Markt für Pflegeimmobilien in Österreich steht vor einem tiefgreifenden Wandel. Vor allem die demografische Entwicklung wird in den kommenden Jahrzehnten zu einem deutlich steigenden Bedarf an stationären Pflegeplätzen führen. Damit rücken Pflegeimmobilien zunehmend in den Fokus von Investoren, Projektentwicklern und öffentlichen Entscheidungsträgern.

Zwar wächst die Gesamtbevölkerung Österreichs bis 2040 nur moderat auf rund 9,4 Millionen Menschen, gleichzeitig nimmt jedoch die Zahl der über 75-Jährigen stark zu: von derzeit etwa 901.000 auf rund 1,3 Millionen. Bis 2050 könnte diese Altersgruppe bereits 16 Prozent der Gesamtbevölkerung ausmachen. Schon heute zeigt sich die Relevanz dieser Entwicklung deutlich: Im Jahr 2024 nutzten rund 259.000 Menschen Pflege- und Betreuungsleistungen. Der größte Teil wird zwar weiterhin zu Hause versorgt, doch rund 96.000 Personen sind bereits auf stationäre Pflege angewiesen.

Laut einer aktuellen Studie von CBRE wird Österreich bis 2050 zusätzlich rund 50.000 stationäre Pflegebetten benötigen. Damit zählt der Ausbau von Pflegeinfrastruktur zu den zentralen Zukunftsaufgaben. Marc Steinke, Head of Research bei CBRE, betont, dass die kommenden Jahre entscheidend dafür sein werden, diesen steigenden Bedarf langfristig und finanziell tragfähig zu decken.

Besonders stark betroffen sind die urbanen Ballungsräume im Osten Österreichs, vor allem Wien und Niederösterreich. Dort wird bis 2050 mit einem zusätzlichen Bedarf von rund 15.600 Betten gerechnet. Das erhöht auch den Druck auf geeignete Grundstücke, insbesondere in gut erreichbaren Lagen mit vorhandener medizinischer Infrastruktur.

Aber auch in den übrigen Regionen ist der Ausbaubedarf erheblich. In der Südregion mit Steiermark und Kärnten werden bis 2050 rund 13.900 zusätzliche Betten benötigt, in der Nordwestregion mit Oberösterreich und Salzburg etwa 12.400. In Tirol und Vorarlberg liegt der zusätzliche Bedarf bei rund 6.800 Betten.

Trotz dieser klaren Perspektive gelten Pflegeimmobilien in Österreich derzeit noch immer als Nischenprodukt. Entsprechend gering ist bislang auch das Transaktionsvolumen. Im vergangenen Jahr wurde laut CBRE kein einziger Verkauf registriert, obwohl sich einzelne Deals bereits in Vorbereitung befanden. International hingegen hat die Investmentdynamik in diesem Segment zuletzt wieder deutlich zugenommen.

Mittelfristig erwarten Marktbeobachter daher auch in Österreich einen merklichen Anstieg der Transaktionen. Pflegeimmobilien gelten aufgrund langfristiger Mietverträge und einer weitgehend konjunkturunabhängigen Auslastung als vergleichsweise krisenresistent. Gleichzeitig wirken Faktoren wie Betreiberrisiken, Fachkräftemangel und regulatorische Anforderungen dämpfend auf die Attraktivität der Assetklasse.

Hinzu kommt, dass die Betreiberstruktur in Österreich stark von öffentlichen und gemeinnützigen Trägern geprägt ist. Die rund 900 Pflegeheime mit insgesamt 78.300 Betten befinden sich vielfach im Eigentum der öffentlichen Hand. Angesichts der angespannten Budgetsituation vieler Länder und Gemeinden könnte sich dies künftig ändern: Der Betrieb könnte bestehen bleiben, während die Immobilien selbst in neue Eigentümerstrukturen übergehen.

Welche Preise und Renditen sich daraus ergeben, ist derzeit noch schwer einzuschätzen, da vergleichbare Transaktionen fehlen. Aktuell liegen die Spitzenrenditen laut CBRE bei knapp über fünf Prozent. Mit zunehmender Knappheit moderner Objekte dürfte sich der Wettbewerb um hochwertige Core-Produkte in Zukunft jedoch deutlich verschärfen.

Parallel dazu verändert der demografische Wandel auch den klassischen Wohnimmobilienmarkt. Mit der wachsenden Zahl älterer Menschen steigt die Nachfrage nach barrierefreien, kleineren und gut angebundenen Wohnungen. Gefragt sind vor allem Standorte mit guter Nahversorgung, medizinischer Infrastruktur und öffentlicher Verkehrsanbindung. Gleichzeitig gewinnen Wohnformen zwischen selbstständigem Wohnen und stationärer Pflege an Bedeutung. Betreutes Wohnen, betreubares Wohnen und serviceorientierte Wohnkonzepte entwickeln sich zunehmend zu eigenständigen Marktsegmenten mit wachsender Nachfrage.