Studien sehen höhere Wohnkosten durch das Bestellerprinzip
Das Bestellerprinzip wurde mit dem Ziel eingeführt, Wohnungssuchende finanziell zu entlasten. Nach Einschätzung der Wiener Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder deuten zwei aktuelle Untersuchungen jedoch darauf hin, dass die Regelung teilweise den gegenteiligen Effekt haben könnte.
Die Fachgruppe verweist einerseits auf eine Studie der Wirtschaftsuniversität Wien und der Universität Cambridge beziehungsweise des Forschungsinstituts „Economics of Inequality“. Andererseits wird der Bestellerprinzip-Report des ZT Datenforums herangezogen, der im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder erstellt wurde.
Den vorgelegten Ergebnissen zufolge seien die Angebotsmieten in Wien nach der Einführung des Bestellerprinzips durchschnittlich um rund fünf Prozent gestiegen. In zentralen Bezirken sei der Anstieg noch deutlicher ausgefallen. Ein erheblicher Teil der Kosten sei damit letztlich auf die Mieterinnen und Mieter übertragen worden.
Bundesweit habe sich die Bruttogesamtmiete um rund 1,50 Euro pro Quadratmeter erhöht. Gleichzeitig sei die Zahl der angebotenen Mietwohnungen deutlich zurückgegangen. Einen verlässlichen Preisvorteil bei privat vermittelten Wohnungen könnten die Daten hingegen nicht belegen.
Laufende Mehrkosten können Provision übersteigen
Für die langfristige Belastung sei insbesondere die Wohndauer entscheidend. Laut der WU- und Cambridge-Studie erreiche der laufende Mietaufschlag nach rund 66 Monaten beziehungsweise fünfeinhalb Jahren die Höhe einer einmalig bezahlten Maklerprovision.
Da im Jahr 2024 knapp zwei Drittel der Wiener Mieterinnen und Mieter länger als fünfeinhalb Jahre in derselben Wohnung gelebt hätten, könne die Mehrheit über die gesamte Mietdauer höhere Kosten tragen, als durch eine einmalige Provision entstanden wären.
Philipp Sulek, Berufsgruppensprecher der Wiener Immobilienmakler, erklärte dazu, dass Einsparungen bei professioneller Beratung langfristig zu höheren Kosten führen könnten. Die beiden aktuellen Datenquellen würden seiner Ansicht nach zeigen, dass sich vermeintliche Einsparungen häufig lediglich auf andere Kostenpositionen verlagerten.
Vermietung erfordert rechtliches und fachliches Wissen
Die Vermietung einer Wohnung umfasst zahlreiche rechtlich und organisatorisch anspruchsvolle Schritte. Dazu zählen unter anderem die korrekte Ermittlung des Mietzinses nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes, die Erstellung und Prüfung der erforderlichen Unterlagen, die Beschaffung eines Energieausweises sowie die professionelle Vermarktung der Immobilie.
Weitere Aufgaben sind die Bonitätsprüfung potenzieller Mieterinnen und Mieter, die rechtssichere Gestaltung des Mietvertrags, die laufende Kommunikation zwischen den Beteiligten und die dokumentierte Übergabe der Wohnung. Insbesondere ein detailliertes Übergabeprotokoll könne spätere Unklarheiten und Streitigkeiten vermeiden.
Konzessionierte Immobilienmaklerinnen und Immobilienmakler seien aufgrund ihrer Ausbildung und beruflichen Verpflichtungen dazu angehalten, ihre Beratungs- und Vermittlungstätigkeit mit besonderer Sorgfalt auszuüben. Sie verfügten über entsprechendes Fachwissen, hafteten für ihre Leistungen und seien beruflich versichert. Bei einer rein privaten Vermittlung fehle diese fachlich und rechtlich abgesicherte Instanz.
Makler übernehmen Aufgaben der Geldwäscheprävention
Immobilienmakler sind zudem gesetzlich in die Geldwäscheprävention eingebunden. Sie müssen unter anderem Identifizierungs-, Sorgfalts- und Meldepflichten nach der Gewerbeordnung erfüllen und dadurch zur Nachvollziehbarkeit von Geldflüssen beitragen.
Diese Kontrollebene fehle bei privaten Wohnungsvergaben, die zunehmend über soziale Netzwerke oder unter Vereinbarung schwer nachvollziehbarer Ablösen erfolgen würden. Nach Ansicht der Fachgruppe könne professionelle Begleitung deshalb sowohl für Mieter als auch für Vermieter mehr Transparenz, Rechtssicherheit und ausgewogene Vertragsbedingungen schaffen.
Fachgruppe fordert faire Aufteilung der Provision
Die Wiener Immobilienmakler sprechen sich für eine faire Aufteilung der Provision zwischen Vermieter- und Mieterseite aus. Auch die Tätigkeit als Doppelmakler, bei der beide Vertragsparteien begleitet werden, könne nach Auffassung der Berufsgruppe Vorteile bieten.
Sulek betonte, dass professionelle Beratung einen wirtschaftlichen Wert habe und langfristig häufig die günstigere Entscheidung darstelle. Vor der Einführung des Bestellerprinzips habe der Immobilienmakler als vermittelnde Instanz Informations-, Beratungs- und Aufklärungspflichten gegenüber beiden Seiten wahrgenommen. Seit Inkrafttreten der Regelung im Jahr 2023 sei diese Form der beidseitigen Betreuung jedoch stark zurückgegangen.
Die Fachgruppe richtet daher eine klare Empfehlung an die politischen Entscheidungsträger: Das bestehende Bestellerprinzip solle evaluiert und so angepasst werden, dass sowohl der Schutz von Wohnungssuchenden als auch eine professionelle und rechtssichere Vermittlung gewährleistet bleiben.