UniCredit Bank Austria Analyse sieht eine Trendwende am Immobilienmarkt
Laut Stefan Bruckbauer, Chefökonom der UniCredit Bank Austria, haben der Rückgang der Immobilienpreise, hohe Einkommenszuwächse und eine Lockerung der Geldpolitik den Erwerb von Wohneigentum in Österreich in den vergangenen zweieinhalb Jahren wieder leistbarer gemacht. Dennoch sind die Immobilienpreise seit Beginn des Immobilienbooms im Jahr 2008 deutlich stärker gestiegen als die Einkommen. Die Leistbarkeit liegt aktuell fast 30 Prozent unter dem Niveau von 2008, wodurch viele Haushalte weiterhin vom Erwerb von Wohneigentum ausgeschlossen sind.
Der Zinsanstieg für Wohnbaufinanzierungen infolge der Verschärfung der EZB-Geldpolitik sowie die im August 2022 eingeführten strengeren Regularien für die Kreditvergabe haben einen Rückgang der Immobilienpreise ausgelöst. Die Preiskorrektur in den Jahren 2023 und 2024 fiel jedoch moderat aus, da die Nachfrage aufgrund des weiterhin hohen Wohnbedarfs stabil blieb und zugleich die Baukosten und -preise weiter stiegen. Zudem seien Immobilien als Anlageform und Inflationsschutz attraktiv geblieben, was das verfügbare Angebot am Markt begrenzt habe.
Laut Walter Pudschedl, Ökonom der UniCredit Bank Austria, sind die Immobilienpreise seit 2022 um insgesamt 3,5 Prozent gesunken. Mit Jahresbeginn 2025 habe der Preisrückgang vor allem aufgrund günstigerer Finanzierungsbedingungen gestoppt. Im ersten Halbjahr 2025 haben sich die Preise auf dem Niveau des Vorjahres stabilisiert. Während die Immobilienpreise derzeit noch unter dem Niveau von 2022 liegen, sind die Einkommen kräftig angestiegen. Dadurch hat sich die Leistbarkeit von Wohnimmobilien deutlich verbessert. Der reale Wert der verfügbaren Haushaltseinkommen hat sich in Bezug auf die Immobilienpreise um 28 Prozent erhöht.
Schätzungen der UniCredit-Ökonomen zufolge lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Österreich Mitte 2025 bei knapp 4.000 Euro, jener für Einfamilienhäuser bei rund 2.700 Euro. Dies entspricht einem Rückgang von 300 bzw. 200 Euro gegenüber 2022.
Das jährlich verfügbare Äquivalenzeinkommen des Medianhaushalts von knapp 50.000 Euro reichte in der ersten Hälfte des Jahres 2025 zur Finanzierung von 8,6 m² einer Wohnung bzw. 12,8 m² eines Einfamilienhauses aus. Damit wurde ein Zugewinn von zwei Quadratmetern bei Wohnungen und drei Quadratmetern bei Häusern erreicht. Für eine 100 m² große Wohnung musste ein Haushalt somit knapp 12 Jahreseinkommen aufbringen, für ein gleich großes Haus knapp 8 Jahreseinkommen. Im Jahr 2022 waren es noch 15,5 bzw. 10,5 Jahreseinkommen und im Jahr 2008 nur 8,5 bzw. 6 Jahreseinkommen.
Trendwende am Immobilienmarkt
Die Korrektur der Immobilienpreise und der starke Einkommensanstieg haben in der ersten Jahreshälfte 2025 eine Trendwende eingeläutet, die durch die Lockerung der Geldpolitik unterstützt wurde. Laut OeNB ist der Zinssatz für neu aufgenommene Wohnbaukredite von 4,2 Prozent Ende 2023 auf 3,4 Prozent Mitte 2025 gefallen. Damit sank die monatliche Belastung für einen Kredit über 100.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren von 615 auf 570 Euro – ein Rückgang von rund sieben Prozent.
Pudschedl führte weiter aus, dass die günstigeren Finanzierungsbedingungen die Wohnbaufinanzierungen wieder angetrieben hätten. Das Volumen der Neukreditvergaben lag in der ersten Jahreshälfte 2024 jedoch nur bei 850 Millionen Euro pro Monat, also etwa einem Drittel des Niveaus von 2022, stieg in den ersten sechs Monaten 2025 im Jahresvergleich jedoch um 54 Prozent auf 1,3 Milliarden Euro. Das gesamte Finanzierungsvolumen erreichte Mitte 2025 mit 130 Mrd. Euro allerdings noch nicht wieder den Höchststand von 135 Mrd. Euro Ende 2022.
Verstärkte Nachfrage nach Mietwohnungen
Trotz der jüngsten Verbesserungen hat sich die Leistbarkeit von Immobilien im langfristigen Vergleich deutlich verringert. Der Erwerb von Wohneigentum ist für die Mehrheit der Haushalte aufgrund des hohen Preisniveaus weiterhin schwer finanzierbar. So weist das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Median-Einkommen Mitte 2025 eine um fast 30 Prozent geringere Leistbarkeit als 2008 aus. Für einkommensschwächere Haushalte, insbesondere im untersten Dezil, ist der Traum vom Eigenheim sogar noch weiter in die Ferne gerückt.
Pudschedl betonte, dass die starke Preisdynamik seit 2008 dazu geführt habe, dass Wohneigentum für immer mehr Haushalte unerschwinglich geworden sei. Dies habe die Nachfrage nach Mietobjekten erhöht. In Kombination mit der automatischen Indexierung der Mieten habe dies seit 2022 zu einem Anstieg der Mieten um 17 Prozent geführt, was über der allgemeinen Inflation liegt. Die Verbesserung der Leistbarkeit von Eigentum seit 2022 war bisher zu gering, um eine spürbare Verschiebung der Nachfrage vom Miet- zum Eigentumsmarkt auszulösen. Daher werden Mietobjekte vorerst stärker nachgefragt bleiben, was in den kommenden Jahren eine anhaltend höhere Dynamik bei den Renditen der Vermietung erwarten lässt.
Die Immobilienpreise steigen wieder, aber moderat.
Nach der Stabilisierung der Immobilienpreise in der ersten Jahreshälfte 2025 ist in den kommenden Monaten wieder mit einem leichten Anstieg zu rechnen.
Laut Pudschedl dürften reale Einkommenszuwächse, günstigere Finanzierungsbedingungen, ein geringeres Angebot aufgrund niedriger Bauleistung, gestiegene Baukosten sowie attraktive Renditechancen in der Vermietung in den kommenden Jahren zu Preissteigerungen führen – voraussichtlich stärker bei gebrauchten Immobilien als bei Neubauten. Gleichzeitig wird jedoch erwartet, dass die hohen Preisniveaus, das Ausbleiben einer Rückkehr der EZB zur Nullzinspolitik sowie ein schwächeres Bevölkerungswachstum die Preissteigerungen auf ein moderates Niveau, etwa in Höhe der allgemeinen Inflation, begrenzen werden.