Warum Mietverträge immer komplizierter werden

Ein Überblick über Ursachen und Folgen dieses Problems im „Mietrechtsdschungel“.

Im Prinzip könnte ein Mietvertrag aus wenigen Sätzen bestehen: Wer ist Vermieter, wer Mieter? Wie hoch ist die Miete? Wie lange dauert das Mietverhältnis? Doch die Wirklichkeit sieht anders aus. Mietverträge umfassen heute oft zehn und mehr Seiten mit juristischen Formulierungen, die für Laien schwer verständlich sind.

Aufgrund dieser Komplexität bieten viele Mietervereine an, Mietverträge vorab zu prüfen - ein Service, der zunehmend in Anspruch genommen wird. Dabei decken die Experten regelmäßig eine Vielzahl unzulässiger Klauseln auf. Walter Rosifka von der Arbeiterkammer Wien fand in einem einzigen Mietvertrag sogar 118 solcher Klauseln.

„In den seltensten Fällen ist ein Mietvertrag völlig einwandfrei“, sagt Elke Hanel-Torsch von der Mietervereinigung. Zwar sind Mieter rechtlich nicht verpflichtet, unzulässige Vertragsklauseln zu akzeptieren, aber der Verhandlungsspielraum ist begrenzt. Häufig befürchten Wohnungssuchende, dass kritische Nachfragen ihre Chancen auf die begehrte Wohnung schmälern und diese stattdessen an einen weniger anspruchsvollen Bewerber vergeben wird.

Deshalb unterschreiben viele den Vertrag, ohne ihn genau zu prüfen oder sich rechtlich beraten zu lassen. Das kann gut gehen, birgt aber das Risiko von Problemen und zusätzlichen Kosten.

Die häufigsten unzulässigen Klauseln

1. Haustierverbot

„Haustiere sind verboten“. Diese pauschale Formulierung ist unzulässig und darf nicht verwendet werden. Zulässig sind jedoch Einschränkungen: So kann die Haltung bestimmter Tierarten wie Kampfhunde verboten werden. Kleintiere wie Hamster oder Goldfische sind dagegen immer erlaubt.

2. Malerpflicht

„Bei Auszug ist die Wohnung weiß gestrichen zurückzugeben“. Diese häufig anzutreffende Klausel ist laut Oberstem Gerichtshof (OGH) unzulässig, wenn sie pauschal formuliert ist. Eine Verpflichtung besteht nur dann, wenn übermäßige Abnützung vorliegt oder extreme Farbgestaltungen korrigiert werden müssen.

3. Betriebskosten

In manchen Verträgen tauchen unsinnige Betriebskosten auf, z.B. für die Beseitigung von Schäden, die nicht eindeutig einem Mieter zugeordnet werden können. Unzulässig ist auch die Verpflichtung zur Beteiligung an Kosten, die nicht konkret geplant sind, wie etwa der nachträgliche Einbau eines Aufzugs.

4. Wertanpassung

Formulierungen zur Indexanpassung des Mietzinses bergen großes Konfliktpotential. Der Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass Klauseln, die vorzeitige oder unklare Mietzinsanpassungen ermöglichen, gegen das Konsumentenschutzgesetz verstoßen. Viele dieser Klauseln könnten daher ungültig sein und Mieter/innen zu Rückzahlungen berechtigen.

Warum aber sind Mietverträge so kompliziert? Die Ursache liegt in einem veralteten Mietrecht, das nicht mehr zeitgemäß ist. Unklarheiten werden oft nicht vom Gesetzgeber, sondern von Gerichten geklärt. Dieser Flickenteppich macht es sowohl Vermietern als auch Mietern schwer, rechtssichere Verträge abzuschließen.

Für Wohnungssuchende bedeutet dies vor allem eines: Unsicherheit. Während Altbauwohnungen und geförderte Neubauten oft einen besseren Rechtsschutz bieten, gibt es bei Neubauwohnungen mehr Spielraum für unzulässige Klauseln.

Auch wenn unzulässige Klauseln ignoriert werden können, bleibt das Risiko, dass der Vermieter die Kaution unrechtmäßig einbehält. In solchen Fällen bleibt Mietern oft nur der zeit- und kostenintensive Weg vor Gericht. Viele greifen daher selbst zum Stift, um Konflikte zu vermeiden.

Der Mietrechtsdschungel bleibt also ein schwieriges Terrain für Wohnungssuchende - und ein arbeitsreiches Feld für Gerichte und Mieterschutzorganisationen.