Was bedeutet Sparen wirklich – weniger ausgeben oder mehr einnehmen?
Eigentlich war es absehbar. In Zeiten, in denen Finanzminister eher Kinderwagen schoben als Haushaltspläne und intellektuell nicht für milliardenschwere Defizite gewappnet waren, gerieten die Staatsfinanzen außer Kontrolle. Nun heißt es „Sparen“ – auch für die Immobilienbranche.
Meiner simplen Sichtweise nach bedeutet Sparen, den Gürtel enger zu schnallen, also Ausgaben zu reduzieren. Wer für den Wohnungskauf spart, verzichtet auf Restaurantbesuche und verbringt den Urlaub im Waldviertel.
Inzwischen lernen wir jedoch: Sparen bedeutet nicht, weniger auszugeben, sondern neue Einnahmequellen in Form von Steuern zu erschließen. Bis 2029 rechnet man damit: Die Einnahmen steigen um 17,3 %, die Ausgaben nur um 13,4 %. Ein Konzept, das nur erträglich erscheint, wenn man ans Christkind glaubt.
Mit seiner Steuerquote liegt Österreich bereits auf Platz fünf der 38 OECD-Staaten – mit steigender Tendenz. Ein Spitzenplatz scheint greifbar, sollte der Gesetzgeber weiterhin so ehrgeizig bleiben. Nun wurden konkrete Maßnahmen für die Immobilienbranche bekannt gegeben: die Einführung einer Umwidmungssteuer und das Aus für Share Deals.
Grundsätzlich ist es nachvollziehbar, dass die Allgemeinheit am Wertzuwachs durch Umwidmungen beteiligt wird – dafür gibt es städtebauliche Verträge. Ab 2027 sollen diese neuen Steuern jährlich 50 Millionen Euro einbringen. Zum Vergleich: Allein der städtebauliche Vertrag für die Danube Flats brachte rund zehn Millionen Euro ein. Ein großer Wurf sieht anders aus, zumal diese Mittel idealerweise in die Infrastruktur fließen sollten und nicht nur Haushaltslöcher stopfen.
Was im neuen Gesetz nicht erwähnt wird: Gemeinden und Länder kassieren bei Umwidmungen schon länger mit. Bausperren werden häufig als Druckmittel eingesetzt, um von Investoren Sozialwohnungen, Kindergärten oder andere Gemeinbedarfseinrichtungen zu fordern. Natürlich profitieren auch wir Sachverständigen von der neuen Regelung, denn aufwendige Gutachten zur Ermittlung des Widmungsgewinns, getrennt nach Grundstück und Baukörper, werden künftig häufiger benötigt. Dennoch muss man mit der Steuer nicht einverstanden sein.
Bleiben noch die Share Deals. Sie sind politisch verlockend, da es um hohe Beträge geht. Branchenkenner wissen jedoch, dass die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer meist durch höhere Rechts- und Beratungskosten sowie Gerichtsgebühren wieder aufgezehrt wird. Bei einem Bürogebäude im Wert von 20 Millionen Euro summiert sich die Grunderwerbsteuer auf rund 700.000 Euro – immerhin das Gehalt für sieben gut bezahlte Finanzbeamte über ein Jahr. Da stellt sich die Frage, ob die Leistung des Staates diese Gebühr rechtfertigt. Vielleicht wäre ein pauschales Abgabenmodell angebrachter.
Nachdenklich stimmt mich ein anderer Aspekt: Ab 2026 rechnet man mit jährlichen Einnahmen von 100 Millionen Euro aus der neuen Regelung. Zum Vergleich: Die Erbschaftsteuer brachte vor ihrer Abschaffung 130 Millionen Euro ein, wurde jedoch als zu aufwändig eingestuft. Die neue Steuer soll hingegen mit nur zwei zusätzlichen Vollzeitkräften verwaltet werden. Ob das ein Erfolgsmodell wird? Auch hier hilft vielleicht nur der Glaube ans Christkind.
Der geübte Österreicher ahnt bereits, dass Vorzieheffekte, Umgehungsstrategien und Verhaltensanpassungen die erwarteten Einnahmen drastisch reduzieren werden. Schuld werden natürlich andere haben: die Konjunktur oder unvorhersehbare Umstände. Selbst wenn nur 50 Prozent der prognostizierten Einnahmen erzielt werden, wird dies als Erfolg gefeiert und als Beitrag zur sozialen Gerechtigkeit verkauft.
Am Ende wird der Beitrag der Immobilienbranche zur Budgetsanierung wohl bescheiden ausfallen. Vielleicht sollte man doch darüber nachdenken, nicht nur bei den Bürgern, sondern auch beim Staat selbst zu sparen.