Wertsicherung: Was Vermieter ab Jänner wissen müssen

Mit dem Jahreswechsel tritt das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) in Kraft – samt der viel diskutierten „Mietpreisbremse“. Die neuen Regeln stehen im Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Ziel ist mehr Rechtssicherheit bei Indexanpassungen. In der Praxis gibt es zwar eine spürbare Erleichterung beim Formulieren neuer Verträge, gleichzeitig werden Berechnungen und laufende Anpassungen aber deutlich anspruchsvoller – vor allem für Vermieter und Hausverwaltungen.

Das MieWeG regelt in § 1, wie Valorisierungen künftig zu berechnen sind. Grundsätzlich gilt es für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) – also auch dann, wenn der Mietzins frei vereinbart wurde. Ausgenommen sind Mietobjekte, auf die das MRG gar nicht anwendbar ist (z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser oder Ferienwohnungen). Genossenschaftswohnungen sind grundsätzlich ebenfalls nicht erfasst – mit bestimmten Ausnahmen.

Neu ist: Indexanpassungen dürfen nur noch einmal pro Jahr erfolgen, und zwar jeweils am 1. April. Die erste Anpassung ist frühestens im Kalenderjahr nach Vertragsabschluss möglich. Maßgeblich ist die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 im vorangegangenen Kalenderjahr. Liegt die Inflation über drei Prozent, wird der Anteil über drei Prozent nur zur Hälfte berücksichtigt.

Zusätzlich wird die erste Anpassung aliquot berechnet: Entscheidend ist, wie viele volle Vertragsmonate im ersten Jahr bereits vergangen sind. Ein Vertrag ab 1. Juni führt beispielsweise dazu, dass bei der ersten Anpassung am 1. April des Folgejahres nur etwa die halbe Jahresinflation einfließt. Bei einem Abschluss im November wäre es nur ein Zwölftel – und bei einem im Dezember geschlossenen Vertrag verschiebt sich die erste Anpassung überhaupt faktisch ins übernächste Jahr.

Für Mietverträge mit MRG-Mietzinsbeschränkungen kommt in den nächsten zwei Jahren eine weitere Grenze dazu: Für die Inflation 2025 darf höchstens ein Prozent, für 2026 höchstens zwei Prozent berücksichtigt werden. Ab der Anpassung per 1. April 2028 gelten dann die allgemeinen Regeln. Das betrifft nicht nur Kategorie- und Richtwertmieten, sondern auch den „angemessenen Mietzins“ nach MRG.