Wertsicherungsklausel: Formulierungsfehler mit teuren Folgen
Die Auseinandersetzungen rund um Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen setzen sich fort. Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) vom Februar verdeutlicht erneut, dass bei der Formulierung solcher Klauseln jedes einzelne Wort von Bedeutung sein kann.
Im konkreten Fall ging es um einen Wohnungsmietvertrag im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Auf Mieterseite standen Verbraucher, auf Vermieterseite eine Unternehmerin. Der Vertrag bestand seit September 2018. Das verwendete Vertragsformular enthielt eine Wertsicherungsklausel, nach der der Mietzins anhand des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst werden sollte. Zusätzlich war festgehalten, dass die Vermieterin berechtigt sei, Änderungen aus der Wertsicherung unverzüglich geltend zu machen, und dass eine längere Nichtgeltendmachung keinen stillschweigenden Verzicht auf die Anpassung des Hauptmietzinses bedeute.
Die Mieter hielten diese Regelung unter anderem für verbraucherrechtswidrig – mit Erfolg. Ausschlaggebend war jedoch nicht das lange umstrittene Thema der zweimonatigen Sperrfrist für die erste Zinserhöhung nach Vertragsabschluss. Dieses Problem wurde mittlerweile durch eine gesetzliche Klarstellung beseitigt, die seit dem Jahreswechsel gilt: Bei langfristigen Dauerschuldverhältnissen, darunter auch Mietverträgen, ist eine solche Sperrfrist nicht erforderlich.
Entscheidend war vielmehr ein anderer Mangel der Klausel. Nach dem Konsumentenschutzgesetz müssen Vertragsbestimmungen, die einem Unternehmer unter bestimmten Voraussetzungen eine Erhöhung des Entgelts erlauben, zugleich auch eine entsprechende Senkung vorsehen. Diese sogenannte Anpassungssymmetrie ist in § 6 Abs 1 Z 5 KSchG geregelt. Das bedeutet: Die Bedingungen für eine Preisänderung müssen im Vertrag klar beschrieben, sachlich gerechtfertigt und unabhängig vom Willen des Unternehmers sein – und zwar sowohl für Erhöhungen als auch für Senkungen.
Übertragen auf den Verbraucherpreisindex heißt das: Sinkt der Index, muss auch der Mietzins entsprechend nach unten angepasst werden. Genau das muss sich aus dem Vertragstext eindeutig ergeben. Nur dann ist eine solche Klausel für den Mieter verbindlich.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts war diese Voraussetzung hier nicht erfüllt. Der OGH bestätigte diese Beurteilung und wies die Revision der Vermietergesellschaft zurück. Zwar brachte die Vermieterin vor, der Begriff „Änderungen“ umfasse sowohl Erhöhungen als auch Senkungen. Der OGH folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Aus dem Wortlaut der Klausel ergab sich ausschließlich ein Recht der Vermieterin, Änderungen geltend zu machen. Eine Verpflichtung zur Mietzinssenkung oder ein entsprechender Anspruch der Mieter wurde hingegen nicht ausdrücklich genannt.
Die Folge ist gravierend: Die Wertsicherungsklausel ist unwirksam. Im ungünstigsten Fall muss die Vermieterin sämtliche bisher eingehobenen Erhöhungsbeträge zurückzahlen. Für die gesamte Vertragsdauer bleibt es dann beim ursprünglich vereinbarten Mietzins.
Umso bedeutsamer ist die seit Jahresbeginn geltende gesetzliche Neuregelung. Sie ermöglicht es, Wertsicherungsklauseln rechtssicher zu gestalten, indem direkt auf die maßgebliche Gesetzesbestimmung verwiesen wird. Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen sollten sich derartige Formulierungsfehler daher künftig leichter vermeiden lassen.