Wiener Wohnungsmarkt: Die Stimmung hellt sich auf
Nach einer längeren Phase der Unsicherheit zeichnet sich eine deutliche Erholung ab. Für das Jahr 2025 wird ein durchschnittlicher Anstieg der Mieten um 5,8 Prozent sowie ein Plus von rund zwei Prozent bei den Wohnungspreisen erwartet.
Die spürbar bessere Marktstimmung aus der ersten Jahreshälfte hat sich auch über den Sommer hinweg gehalten. Auf einen starken Juli folgte zwar ein schwächerer August, doch der traditionell rege September glich diesen Rückgang mehr als aus.
Vor allem der Mietmarkt bleibt von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Sowohl bei Erst- als auch bei Wiedervermietungen ziehen die Quadratmetermieten weiter kräftig an.
Auch im Eigentumssegment belebt sich die Nachfrage. Immer mehr private Käufer interessieren sich wieder für Eigentumswohnungen, wenngleich die Finanzierung nach wie vor eine Hürde darstellt. Banken prüfen Kreditanträge weiterhin streng, sodass selbst bonitätsstarke Interessenten mit langen Vorlaufzeiten rechnen müssen.
Auf der Angebotsseite zeigt sich dagegen wenig Bewegung. Die Zahl neuer Projektstarts geht weiter zurück und ein Großteil der Bauaktivitäten konzentriert sich inzwischen auf Stadtentwicklungsgebiete nördlich der Donau sowie im 10. Bezirk. In zentraleren Lagen entstehen hingegen immer weniger neue Wohnungen. Das hat Folgen: Ab 2026 dürfte das Angebot an neuen Flächen spürbar schrumpfen.
Die Bautätigkeit bleibt deutlich hinter dem Vorjahr zurück. Rund zehn Prozent der für 2025 geplanten Fertigstellungen werden sich voraussichtlich ins nächste Jahr verschieben – ein Rückgang von etwa 25 Prozent gegenüber 2024.
Besonders im Mietsegment wird die Lage angespannt sein. Das Angebot an neuen Wohnungen kann mit der Nachfrage kaum Schritt halten.
In den boomenden Stadtentwicklungsgebieten wird zwar weiterhin gebaut, doch es entstehen insgesamt zu wenige neue Projekte. Viele Entwickler zögern – nicht zuletzt aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten, restriktiver Finanzierungsbedingungen und angekündigter Eingriffe in den Mietmarkt. Die Folge wird eine weitere Verschärfung der Angebotsverknappung sein – zunächst bei Mietwohnungen, mittelfristig aber auch im Eigentumsbereich.
Auf der Nachfrageseite bleibt die Dynamik hoch. Mietwohnungen sind weiterhin stark gefragt und Leerstände nach Mieterwechseln dauern kaum länger als wenige Tage. Das knappe Angebot und steigende Preise treiben den Markt zusätzlich an.
Bei Eigentumswohnungen hat sich die Nachfrage seit Jahresbeginn deutlich erholt. Im Vergleich zu 2024 stiegen die Transaktionszahlen in den ersten drei Quartalen um rund 18 Prozent. Gleichzeitig droht aber auch hier ein Angebotsrückgang, da weniger Neubauten und Sanierungen realisiert werden. Wohnungen, die als Kapitalanlage dienen, erfreuen sich ebenfalls wachsender Beliebtheit, wenngleich Investoren zunehmend auf den Kauf mit Umsatzsteuer verzichten.
Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich im dritten Quartal stabilisiert; in zentralen Lagen sind jedoch leichte Anstiege zu verzeichnen. Die Lücke zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Verkaufspreis wird kleiner, da Kaufinteressenten wieder entschlossener agieren.
Deutlich dynamischer entwickelt sich der Mietmarkt: Die Quadratmetermieten liegen aktuell 2,3 bis 6,3 Prozent über dem Vorjahresniveau – ein Zuwachs, der deutlich über der Inflationsrate liegt. Besonders belastend für Wohnungssuchende sind die stark steigenden Betriebskosten infolge höherer Energiepreise und kommunaler Gebühren.
Für das Gesamtjahr 2025 wird ein weiterer Mietanstieg um durchschnittlich 5,8 Prozent erwartet; die Wohnungspreise dürften um rund zwei Prozent zulegen. Mittelfristig deutet alles darauf hin, dass die Nachfrage hoch bleibt, während das Angebot schrumpft – ein Szenario, das sowohl Mieten als auch Kaufpreise weiter antreiben dürfte.
Sollte die Europäische Zentralbank im Jahr 2026 die Zinsen tatsächlich wieder senken, könnte dies der Nachfrage im Eigentumsbereich zusätzlichen Schub verleihen. Ein Wiederanstieg der Bautätigkeit ist jedoch vorerst nicht in Sicht.
Besonders kritisch könnte sich die Lage am Mietmarkt entwickeln. Geplante Eingriffe der Politik, etwa in Form einer Mietpreisbremse oder längerer Mindestvertragslaufzeiten, verunsichern Investoren und könnten das Engagement institutioneller Anleger dämpfen. Das Risiko dabei ist, dass die Maßnahmen statt die Preise zu bremsen, die Angebotsknappheit noch weiter verschärfen und damit die Mietpreisdynamik zusätzlich anheizen könnten.