Haftungsbeschränkungen beim Immobilienerwerb (1 Ob 79/23h)
Was ereignete sich?
Ein Paar erwarb von einem Verkäufer eine Wohnung im Rahmen eines "Privatverkaufs". Das Maklerprospekt betonte den "ausgezeichneten Zustand" dieser Immobilie.
In ihrem Kaufvertrag war folgende Passage zu finden:
"Die Käufer haben die Immobilie vor Unterzeichnung des Vertrags gründlich inspiziert und sind daher mit deren Zustand und Lage vertraut. Sie akzeptieren die Immobilie in ihrem gegenwärtigen Zustand, und der Verkäufer haftet nicht für einen spezifischen Bau- oder Zustand oder andere besondere Merkmale."
Einige Zeit später entdeckten die Käufer Schimmel hinter einem Schrank, der durch eine Wärmebrücke verursacht wurde.
Sie verlangten daraufhin sowohl Gewährleistung als auch Schadenersatz vom Verkäufer. Dieser berief sich jedoch auf die im Vertrag festgelegte Haftungsbegrenzung.
Wie fiel das Urteil aus?
Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied, dass solche Haftungsbeschränkungen im Lichte der Absichten beider Vertragsparteien sowie der gängigen Praxis interpretiert werden sollten.
In der Vergangenheit befasste sich der OGH mit ähnlichen Klauseln, etwa:
• „... die Liegenschaft ist den Käufern wohlbekannt ... sie wird so verkauft, wie sie ist, ohne jegliche Zustands- oder Beschaffenhaftung“ (3 Ob 542/87).
• Und weiteren ähnlichen Fällen.
Der OGH kam zu dem Schluss, dass die vertragliche Klausel nur Mängel ausschließt, die dem Käufer bei einer sorgfältigen Besichtigung hätte auffallen müssen. Da der Schimmel für die Käufer bei der Besichtigung nicht sichtbar war, hielt der OGH den Verkäufer für haftbar.
Schlussbemerkung:
Allgemeingültige Haftungseinschränkungen in Verträgen bieten nicht zwangsläufig einen Schutz vor Ansprüchen. Sie sind nur dann wirksam, wenn die Mängel bei sorgfältiger Prüfung offensichtlich waren. Daher sollten Verkäufer bei der Formulierung solcher Klauseln im Vertrag besondere Sorgfalt walten lassen.